企业账面金额，抽查了相关会计凭证，并向相关人员了解公司工资管理制度、工资
计提发放的相关情况，经核实应付职工薪酬评估值为10,002,540.71元。
（五）应交税费的评估
应交税费账面值150,944.20元，主要为营业税、城建税、印花税等。
对于应交税费，评估人员取得了公司近期的纳税申报文件、抽查了相关的会计
凭证、向相关人员了解了公司税收的相关情况，经核实后以审计后账面值为评估值。
应交税费评估值为150,944.20元。
（六）应付利息的评估
应付利息账面值291,688.68元，评估人员核对了明细账与总账的一致性，审核
相关的借款合同、借款利息支付凭证等文件，对应付利息的真实性进行了验证，确
认该债务属实，为今后实际承担和支付的债务。应付利息的评估值为291,688.68元。
（七）应付股利的评估
应付股利账面值215,961,214.91元，系应付母公司--控股集团有限公
司2013年-2014年度利润。评估人员对应付股利的真实性进行了验证，确认该项债
务属实，为今后实际承担和支付的债务。应付股利评估值为215,961,214.91元。
（八）其他应付款的评估
其他应付款账面值226,414,288.02元，主要为往来款、保证金等。评估人员核
实了企业账面金额和有关会计凭证，了解和分析了该项负债的发生原因和清偿情况，
经确认其他应付款评估值为226,414,288.02元。
（九）一年内到期的非流动负债的评估
一年内到期的非流动负债账面值60,000,000.00元，全部为一年内到期的长期
借款。评估人员核对了明细账与总账的一致性，审核了相关的借款合同、借款利息支
付凭证等文件，对一年内到期的非流动负债的真实性进行了验证，确认该项债务属实，
为今后实际承担和支付的债务。一年内到期的非流动负债评估值为60,000,000.00元。
（十）长期借款的评估
长期借款账面值73,600,000.00元，评估人员核对了明细账与总账的一致性，
审核了相关的借款合同、借款利息支付凭证等文件，对长期借款的真实性进行了验证，
确认该项债务属实，为今后实际承担和支付的债务。长期借款评估值为73,600,000.00
元。
第五部分.收益法评估技术说明
一、评估对象
本次收益法评估对象为集团石湖山码头有限公司的股东全部权益价值。
二、收益法应用前提及选择的理由和依据
（一）收益法的定义、原理：
收益法是指将被评估企业的预期未来收益依一定折现率资本化或折成现值以确
定其价值的评估方法。收益法以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基
础评价企业价值，反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。
（二）收益法的应用前提：
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评
估思路。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
1.评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2.获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
3.评估对象预期获利年限可以预测。
（三）收益法选择的理由、依据：
本次评估中，对能否采用收益法进行估算，评估人员从企业总体情况、本次评估
目的和企业前几年财务报表分析等三个方面对其进行了分析判断：
根据我们对被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托
的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期
里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
三、预测的假设条件
收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对
企业未来收益的预测建立在下列条件下：
1．收益法通用假设
（1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
（2）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
（3）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；
（4）假设公司未来将采取的会计政策和评估基准日时所采用的会计政策在重要方
面基本一致；
（5）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方
向保持一致；
（6）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
（7）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
2．收益法特殊假设
（1）被评估单位生产、经营的产品、提供的服务符合国家的产业政策，各种经营
活动合法，并在未来可预见的时间内不会发生重大变化。
（2）本次评估中对被评估单位未来现金流量的预测，建立在经企业管理层批准的
最近财务预算或者预测数据之上。
（3）本次评估中对被评估单位未来现金流量的预测是基于被评估单位现有管理模
式下可能实现的收益。
（4）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考
虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货
膨胀等。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结
果的责任。
四、宏观经济及行业状况分析
一)国际宏观经济分析2014年以来，世界经济总体延续回暖态势，主要发达国家和新兴市场国家经济继
续在分化中复苏，但复苏基础比较脆弱，国际形势仍然错综复杂。
首先，美国经济继续向好，但面临退出量化宽松政策的挑战。由于冬季极端寒潮
天气影响零售业、建筑及运输业活动，商业投资及出口表现疲弱，美国一季度GDP环
比折年仅增长0.1，是近3年开局增速的最低值。随着天气转暖，美国经济呈现回升
势头，4月份失业率降至6.3，创2008年9月以来的新低，4月份制造业ISM指数为
54.9，连续第3个月加快增长。在经济回暖的同时，美联储缩减量化宽松规模的步伐
也在不断推进，4月份，美联储宣布进一步削减资产购买规模至每月450亿美元，今
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年已累计缩减400亿美元。未来退出量化宽松政策可能推高利率，影响房地产市场复
苏和消费投资增长。
其次，欧元区主权债务形势总体较为稳定，但经济回稳基础比较脆弱。当前，欧
元区主权债务危机有所缓解，爱尔兰、葡萄牙已先后宣布退出经济援助计划，希腊10
年期国债收益率也处于7的警戒水平以下，且重归市场融资。受德国和法国经济增长
推动，欧元区经济继续缓慢复苏，4月份综合PMI指数达54.0，创下近3年新高。但
是，欧元区低通胀、低增长、高失业、高负债等问题依旧突出。3月份欧元区CPI同
比增长0.5，创下近4年的新低，通缩风险明显上升。3月份欧元区失业率仍高达11.8，
希腊和西班牙等国失业率仍高于25。同时，公共债务负担仍然较重，欧元区平均债
务率超过90。此外，欧元汇率持续走强和乌克兰地缘政治风险上升也给经济复苏增
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添了新的不确定性。
另外，新兴市场国家经济增长面临下行压力。2013年，印度、俄罗斯、南非GDP
同比分别增长4.4、1.3和1.9，低于2012年的4.7、3.4和2.5。随着美国逐步
退出量化宽松政策和欧洲经济温和复苏，新兴经济体面临国际资本流出冲击，同时，
受到国内产业结构不合理、基础设施落后等结构性问题影响，部分新兴经济体经济发
展困难增多。
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最后，国际金融市场持续动荡。今年以来，新兴经济体普遍面临经济下行压力，
而发达经济体维持复苏势头，加上美联储逐步缩减量化宽松规模，国际金融市场出现
新一轮震荡调整，国际资本大量回流发达经济体，美国、欧洲等发达经济体特别是部
分南欧国家股市上扬、国债收益率下行，粮食、黄金等国际价格出现反弹，
而一些新兴经济体货币明显贬值。
二)国内宏观经济分析根据国家统计局数据，2015年三季度GDP增长率为6.93，自金融危机以来首度破
七。增长率下滑很大程度上是受到实体经济整体走势疲弱的影响。工业增加值年初增
长率为9.6，年中降到6.3，10月份继续下滑到6.1。考虑到价格因素，实际增长率
甚至不到6。工业企业利润2015年以来持续负增长，10月同比下降2。从用电量指标
看，全社会用电量增速持续下滑，10月份增速0.74，环比下降0.1个百分点，已经达
到6年以来的最低水平。用电量低迷的主要原因是工业用电量下滑，自三月份以来已连
续8个月负增长，10月累计同比下降1.06。铁路货运量已连续22个月负增长，下半年
以来降幅还在不断扩大，10月累计同比降幅已达到11.93。同时，社会融资规模已连
续16个月负增长。截至10月，社会融资规模增加12.40万亿元，比去年同期下降8.3。
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