发展股份有限公司拟收购
控股集团有限公司持有的
集团石湖山码头有限公司51股东权益价值
资产评估说明
闽中兴评字（2016）第2004号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二○一六年六月十九日
资产评估说明目录
第一部分.关于评估说明使用范围的声明..............................................................1
第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明.....................................................2
第三部分.资产清查核实情况说明..........................................................................3
一、评估对象与评估范围说明..........................................................................3
（一）评估对象与评估范围内容......................................................................3
（二）实物资产的分布情况及特点..................................................................3
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况..............................4
（四）企业申报的表外资产的类型、数量......................................................5
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金
额(或者评估值)..................................................................................................5
二、资产核实总体情况说明..............................................................................5
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程说明..........................................5
（二）影响资产核实的事项及处理方法..........................................................6
（三）核实结论..................................................................................................8
第四部分.资产基础法评估技术说明......................................................................9
一、流动资产评估技术说明..............................................................................9
（一）货币资金的评估说明..............................................................................9
（二）各种应收款项的评估说明......................................................................9
（三）存货的评估说明....................................................................................11
（四）其他流动资产的评估说明....................................................................12
二、长期股权投资评估技术说明....................................................................12
三、固定资产评估技术说明............................................................................14
（一）房屋建（构）筑物评估说明................................................................14
（二）设备评估技术说明................................................................................36
四、在建工程评估技术说明............................................................................46
五、土地使用权评估技术说明........................................................................46
六、海域使用权评估技术说明........................................................................51
七、长期待摊费用评估技术说明....................................................................51
八、递延所得税资产评估技术说明................................................................51
九、其他非流动资产评估技术说明................................................................52
十、负债评估技术说明....................................................................................52
第五部分.收益法评估技术说明............................................................................54
一、评估对象....................................................................................................54
二、收益法应用前提及选择的理由和依据....................................................54
三、预测的假设条件........................................................................................54
四、宏观经济及行业状况分析........................................................................55
五、企业生产经营的历史情况........................................................................72
六、评估计算及分析过程................................................................................73
七、评估测算过程与结果................................................................................85
第六部分.评估结论与分析....................................................................................87
一、评估结论....................................................................................................87
（一）资产基础法评估结果............................................................................87
（二）主要的增减值变化及原因分析............................................................88
（三）收益法评估结果....................................................................................88
（四）两种方法评估结论的差异分析............................................................88
（五）最终评估结果的选取............................................................................89
二、特别事项说明............................................................................................89
附件：被评估单位关于进行资产评估的有关事项说明
第一部分.关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机
构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给
其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明
（该内容由委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详见附件）
第三部分.资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1.评估对象与评估范围
本次评估的评估对象为集团石湖山码头有限公司的股东部分权益价值，
评估范围为截止评估基准日2
