则重置成本=购置价（不含增值税） 基础费用 运杂费 安装调试费 前期费用 资
金成本
=（10,200,000/1.17 204,000 655,452.00 525,323.97
=10,102,725.00元
（3）成新率的确定
根据上述分析，该委估设备不存在功能性贬值及经济性贬值，只存在实体性贬值。
目前设备运行状况完好。该项设备主要由主梁、吊臂、发动机以及轨道组成。现
场工作环境整洁，整套设备定期做防腐防锈等维护保养作业，各部分装置运行平稳无
异常。
依据有关评估规范，该设备经济使用年限为20年，设备于2015年10月启用，
至评估基准日已使用0.17年，剩余使用年限19.83年，则年限成新率
=19.83/20*100=99
调查成新率见下表
名称
权重①
现场观察情况
分部成新率②
综合成新率①*②
1
吊臂
0.2
运行维护状况良好，无异常状况
98
19.6
2
发动机
0.2
运行维护状况良好，无异常状况
98
19.6
3
主梁
0.3
运行维护状况良好，无异常状况
97
29.1
4
轨道
0.3
运行维护状况良好，无异常状况
97
29.1
合计
1
97（取整）
综合成新率的计算：
综合成新率=调查成新率×权重(60) 年限成新率×权重(40)
=97×60 99×40
=98
（4）评估值的确定
评估值=重置成本*综合成新率
=10,102,725.00×98
=9,900,671元
【案例二】:评估明细表(车辆评估明细表序号5)
（1）设备概况
名称：别克君越2.4L
生产厂家：上海通用汽车有限公司
购入日期：2010年8月1日
启用日期：2010年8月1日
牌照号码：闽DLA055
已行驶里程:66936公里
账面原值：295,315.00元
账面净值：108,203.32元
技术参数：
排量：2.4L车长度(mm)：5000车宽度(mm)：1858车高度(mm)：1497轴
距(mm):2837座位排列：双排整车重量(KG)：1695最大功率(kW):125KW
（2）重置成本的确定
车辆的重置全价由车辆购置价(不含税价格)、车辆购置附加税和新车上户牌照手
续费等合理费用构成。
重置全价=购置价(不含税) 车辆购置附加税 新车上户牌照手续费
1)购置价(含税)：经厦门市汽车经销商咨询，别克君越的基准日市场销售价格
为232,900.00元(含增值税)
2)车辆购置附加税：取新车不含税价格的10
3)新车上户牌照手续费及其它合理费用合计约500元
4)该车的重置全价
重置全价＝232,900.00/(1 17) 232,900.00/(1 17)×10 500
=219,500.00元(取整)
（3）成新率的确定
根据上述分析，该委估设备不存在功能性贬值及经济性贬值，只存在实体性贬值。
实体性贬值的确定：结合商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12
号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法分别确定使用年限成新率
和行驶里程成新率，取其较小者为该车的成新率，即
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100
综合成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
①年限法成新率
年限成新率=(1－已使用年限÷规定使用年限)×100
该车经济使用年限为15年，2010年8月投入使用，至评估基准日已使用5.42
年，则：
年限成新率=(1－5.42÷15)×100=64(取整)
②行驶里程成新率
行驶里程成新率=(1－已行驶里程÷规定行驶里程)×100
该车已行驶里程为66936公里，规定行驶里程60万公里，则：
行驶里程成新率=(1－66936÷600,000)×100=89(取整)
③综合成新率的确定
综合成新率的确定采用年限成新率和里程成新率孰低的原则确定，二者取其低成
新率为车辆评估成新率。即取年限成新率为车辆的综合成新率为64。现场察看车辆
外观较新，车辆能正常行驶，未发现异常情况，取综合成新率为60。
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=219,500.00×60=131,700.00元
【案例三】:评估明细表(电子设备评估明细表序号193)
设备概况
设备名称：苹果一体机
型号：MC309CH
品牌：苹果公司
购置日期：2012年4月28日
技术参数：
屏幕尺寸：21.5英寸；背光类型：LED背光；CPU频率：2500MHz；核心/线程数：
四核心；内存容量：4GB；硬盘容量：500GB；显卡类型：独立显卡；显存容量：512MB。
①重置价确定：
通过网上询价，该型号一体机基准日含税价格为人民币9,298.00元。由于该设
备安装调试简单，故重置成本可取为9,298.00元。
②成新率的确定
该设备于2012年4月28日开始启用，到评估基准日已使用3.7年，预期经济寿
命5年。
年限成新率=（5-3.7）/5*100％＝27％（取整）
通过评估人员现场观察，该一体机外观良好，设备使用及维护保养良好，评估人
员认为该一体机实际成新率与理论成新率基本一致，则以理论成新率作为该一体机的
综合成新率，由此确定该一体机的综合成新率为27。
③评估值的确定
评估值=重置全价（不含税价）×成新率=9,298.00/1.17×27％＝2,146.00元（取
整）
四、在建工程评估技术说明
在建工程的账面价值315,971.00元，核算内容为1#变电站改造工程费用。
评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程定
额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款进度情况，并对本
在建工程所耗用的主要工程物资的市场价格进行了调查，认为其账面支出金额较为合
理、依据较为充分，支出比例与工程的完工形象进度基本一致，且开工时间离评估基
准日半年以内，本次以审计后账面值作为评估值。则：
在建工程-土建工程的账面值为315,971.00元，评估值为315,971.00元。
五、土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权共3宗，土地面积为235,193.13
平方米，原始入账价值为130,482,123.06元，账面价值为102,312,142.00元。
（二）土地概况
被评估企业账面记录的土地使用权共3宗，概况如下：
宗地1，宗地名称为厦门市湖里区东渡港区19#泊位23号地块，位于湖里区寨上
西路205号，权证编号为厦国土房证第00899169号，证载权利人为控股集
团有限公司，实际权利人为集团石湖山码头有限公司，土地用途为仓储，土
地使用权类型为出让。期限为50年。终止日期为2053年6月29日，证载面积为99880.6
平方米。
宗地2，宗地名称为厦门市湖里区东渡港区19#泊位24号地块，位于湖里区寨上
西路209号，权证编号为厦国土房证第00899167号，证载权利人为控股集
团有限公司，实际权利人为集团石湖山码头有限公司，土地用途为仓储，土
地使用权类型为出让。期限为50年。终止日期为2053年6月29日，证载面积为113142
平方米。
宗地3，位于厦门市湖里区东渡港区19#泊位24号地块，面积为37,287.00平方
米，尚未办理权证，根据被评估企业提供的资料，该土地由19#泊位的海域使用权填
海而成，已补交土地出让金，土地取得日期为2005年10月，期限为50年。
纳入评估范围内的土地使用权3宗，面积合计为250,309.60平方米，截止评估
基准日，宗地1和宗地2已办理权证，证载权利人为控股集团有限公司，宗
地3尚未办理权证。
根据厦门市规划委员会出具的《准予规划许可变更决定书》（编号：（2015）厦规
直用地准更第055号），东渡港区19#泊位总用地面积调整为：235,193.131平方米。
本次评估，土地使用权面积以《准予规划许可变更决定书》上调整后的面积
235,193.131平方米进行测算，如未来可能取得的相关权属证明所载面积与规划许可
的面积不符，评估结果应按照证载面积进行调整，同时本次评估未考虑相关权证变更
所需要的费用对评估值的影响。
（三）估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些因
素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了
解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在
本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况在遵循公正、客观。
科学的基本原则前提下，具体依据如下原则。
1.合法原则
土地估价工作的开展必须符合国家规定的法律、法规。现行的主要法律、法规有：
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共
和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行条例》、《中华
人民共和国担保法》。同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》及其他有关的法
规政策。
2.最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且
土地权利人都期望从其所占有的土地获得更多的利益，并以能满足这一目的为确定土
地利用方式有依据。所以土地价格是以该土地效用作最有效发挥为前提的。
3.替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似
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