时，价格最低者吸引最大需求，即有两个或两个以上互有替代性的商品或服务同时存
在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样遵循替
代规律，具有相同使用价值，有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，使价格相
互牵制而趋于一致。
4.综合分析原则
土地价格是由其用途、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动
趋势，了解价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。
5.多种估价方法相结合原则
由于土地价格的评估涉及范围广，牵涉因素多，比较复杂，一种估价方法估算出
的地价有时不能客观科学地反映宗地地价水平，只有几种估价方法相结合，相互比较
才能得出比较客观、科学、准确的地价。
6.估价时点原则
房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、物质实体使用年
限、经济使用年限、功能的过时减价等因素的影响,因此一宗房地产的市场价值必须
明确在哪一个时点的价值。
（五）评估方法
根据《资产评估准则—不动产》，评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法，
由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法有：基准地价修正法、假设开发法等。
纳入本次评估范围的宗地为企业自用为主的多用途兼滚装功能泊位用地，待估宗所在
区域内无类似宗地成交案例，无法使用市场法进行评估；厦门市于2014年1月1日
起执行的工业用地基准地价（厦府〔2013〕310号文），相比原2007年1月1日执行
的工业用地基准地价（厦府〔2007〕314号文）土地价格没有发生变动，而据《中国
城市地价监测网》公布的数据显示，厦门工业用地2013年地价指数（为205）较2006
年地价指数（为141）有较大幅度上涨，结合本次评估目的，本次不适宜采用基准地
价系数修正法评估；被估宗地原属于填海造地，故可采用成本法求取其土地重新开发
成本。
采用成本法评估地价，是求取其重新开发成本，即在评估基准日重新开发土地的
必要支出。基本公式为：
土地价值＝待开发土地取得费用 土地开发费用 管理费用 投资利息
（六）评估案例
宗地1、宗地2，评估明细表第１项、第2项
（1）土地取得费用
①土地取得费
土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用，主要包括土
地补偿费。根据厦府〔2014〕10号文件的规定，评估范围内土地每平米需补偿的金额
为217.50元。
②建设用地土地出让金
根据《厦门市人民政府关于贯彻福建省人民政府关于支持厦门东南国际航运中心
建设十条措施的实施意见》（厦府〔2012〕487号），建设用地土地出让金按基准地价
的70缴纳，厦门市湖里区工业仓储用地基准地价为700元/平方米，则建设用地土地
出让金为490元/平方米。
③相关税费
税费包括耕地占用税和耕地开垦费，根据相关规定取值为48.50元/平方米。
④土地取得成本
土地取得成本合计为756元/平方米；
2)土地开发费用待估宗地土地开发费用主要为宗地红线外五通和宗地红线内的陆域形成及软基
处理。
①宗地红线外五通：
评估对象所在区域宗地红线外的五通开发费和红线内场地平整费用平均标准为
113元/平方米。即：
项目
通路
供水
供电
通讯
排水
岛内合计
金额(元)
50
20
15
8
20
113
②宗地红线内陆域形成及软基处理：
19号泊位陆域形成主要大面积开挖换填砂，软基处理采用施打塑料排水板和堆载
预压。由于19号泊位是在原煤码头基础上进行改建，无法取得其陆域形成与软基处
理的相关工程量，故本次评估是参考18号泊位的陆域形成及软基处理的平均成本单
价进行测算，19号泊位陆域形成及软基处理的成本单价为456.64元/平方米。
则土地开发成本=113 456.54=569.54元/平方米。
3)管理费用建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止
发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根据“财
政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394号)结合工程的实
际情况，按建安工程造价与前期费用之和的一定比例计取，本次取1.5，则建设单位
管理费用=（756 569.54）×1.5=19.88元/平方米。
（4）投资利息
以土地取得费用、土地开发费用、管理费用和销售费用为计息项，按评估基准日
中国人民银行公布的一至三年期贷款利率4.75计算，土地取得费用为一次性投入，
土地开发费用、管理费用和销售费用在土地开发期内均匀投入，土地开发期为2年，
按复利计息，则：
投资利息=土地取得费用×[（1 4.75）2-1] [（土地开发费用 管理费用）×（1 4.75）（2/2）-1]=101.52元/平方米
（5）剩余使用年限修正系数
剩余使用年限修正系数公式为：
K=[1-1/(1 r)n]/[1-1/(1 r)N]
式中：K----------年期修正系数；
r----------土地还原利率；
n----------土地剩余使用年限；
N-----------工业用地标准出让年限；
①土地还原利率的确定：
土地还原利率=无风险利率 风险调整值
本次无风险报酬率来源于彭博资讯终端提供的无风险利率，该无风险报酬率为距
评估基准日最近一次发布的10年期国债到期收益率（复利），无风险报酬率Rf=2.82。
考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取3，即：
土地还原利率=2.82 3=5.82
②年限修正系数的确定：
被估宗地土地使用权剩余使用年限为37.52年，工业仓储用地出让年限为50年，
则：剩余使用年限修正系数=（1-1/（1 5.82）37.52/（1-1/（1 5.82）50=0.951
（7）土地评估单价
土地评估单价=（土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息）×剩余使用
年限修正系数=（756 569.54 19.88 101.52）×0.951=1376元/平方米（取整）
（8）土地评估值
土地评估值=土地评估单价×土地使用权面积
=1376×197,906.13=272,318,834.88元
（七）评估结果
本次评估的无形资产——土地使用权，面积235,193.13平方米，账面价值为
102,312,142.00元，评估值为322,208,840.88元，评估增值219,896,698.88元，增
值率为214.93。
六、海域使用权评估技术说明
纳入评估范围的海域使用权一宗，账面值为866,204.04元，权证编号为国海证
053550010号，证载权利人为控股集团有限公司，使用期限自2005-05-30
至2055-03-31，目前该海域使用权已转化为陆域，正在办理土地使用权证。其价值已
在土地使用权评估时考虑，不再单独评估。
七、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用的账面价值9,949,023.97元，主要为厦门港东渡港区18-19#泊位
调头区疏浚工程的摊余价值。评估人员核实相关原始凭证，确定账面核算内容与实际
的相符程度。经核实长期待摊费用的评估值为9,949,023.97元。
八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值5,904,849.68元，形成原因为企业按照可抵扣暂时性
差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。评估人员就差异产生的
原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的
应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制
度及税法相关规定。在核实递延所得税资产真实、完整的前提下，按尚待税前确认的
损失金额和基准日适用所得税率确定递延所得税资产评估值。递延所得税资产评估值
为5,652,163.41元。
九、其他非流动资产评估技术说明
其他非流动资产账面值为65,145.30元，系预付设备款，经核实以审计后账面值
作为其评估值。其他非流动资产的评估值为65,145.30元。
十、负债评估技术说明
纳入本次评估的负债项目包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪
酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期
借款。各项负债在核实的基础上以核实确认后的账面值作为评估值。适当考虑是否存
在不需支付的金额；金额较大的已发函询证，并根据回函情况判断分析确定评估值。
本次评估负债账面值849,413,586.76元,评估值849,413,586.76元。
（一）短期借款的评估
短期借款账面值50,000,000.00元，系向厦门湖滨支行借入，借款期
限为2015年04月14日至2016年04月13日，该借款由控股集团有限公司
为保证人。评估人员核对了明细账与总账的一致性，审核了相关的借款合同、借款利
息支付凭证等文件，对短期借款的真实性进行了验证，确认该项债务属实，为今后实
际承担和支付的债务。短期借款评估值为50,000,000.00元。
（二）应付账款的评估
应付账款账面值212,828,757.52元，主要为应付母公司的7#、19#泊位资产使
用费、应付工程款、应付固定资产租赁费等。评估人员核实了企业账面金额和有关
会计凭证，了解和分析了该项负债的发生原因和清偿情况，经核实应付账款评估值
为212,828,757.52元。
三)预收账款的评估预收账款账面值164,152.72元，主要预收货款，评估人员核实了企业账面金额
和有关会计凭证，了解和分析了该项负债的发生原因和清偿情况，经核实后预收账
款评估值为164,152.72元。
四)应付职工薪酬的评估应付职工薪酬主要是应付工资，账面价值
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