联电缆（YJV22-10KV3*300），变电站设备由高压开关柜42柜，高压电容器柜6柜，直流
柜2柜，800KVA干式变压器1台，低压开关柜8柜，高压母线桥2座及相关设备组成。主
要用电设备由门机、动力配电箱、岸电箱、堆场照明用电等，其中门机供电电压为10KV，
其他用电设备供电电压为380/220V。
（2）照明工程：在堆场设置35m照明铁塔作为堆场照明，每座35m铁塔配12套
PF-1000高压钠灯，码头和堆场平均照度不小于20LX。
供电照明工程由港务集团下属的港电公司负责实施，其中高低压设备、电缆采购
委托公务招标代理机构公开招标采购。工程于2008年3月建成投入使用。
厦门港东渡港区19#泊位改建工程决算造价为17529.14万元，本项目投资总概算
为20722万元，实际投资17,529.14万元（不含征地补偿金13049.04万元），比概算减少
3,192.86万元。
港池及调头区域需定期进行维护和疏浚,每年投入费用平均为250多万元。
18、19号泊位共拥有港区专用线2067米，
19#泊位位于东渡港区岸线的北段，南接18#泊位，北邻20#泊位。
本项目拟将19#泊位原有水工建筑物及配套工程拆除后，改建成一个5万t级多用途
泊位，并将18#泊位北侧原有的趸船泊位搬迁至19#泊位北侧形成新的滚装登陆点，改
建后的码头岸线长度约289.677m。考虑和18#泊位统一营运，码头结构考虑与18#泊位
相同，均按靠泊10万吨级集装箱船进行设计，码头前沿停泊水域底高程取-15.3m。本
项目回旋水域利用18＃泊位回旋水域进行拓宽，作椭圆形布置，东渡航道扩建工程实
施后，18#到19#泊位调头区长轴为853米，短轴590米，底标高为-12.0米。
港区主干道宽度为20m，次干道宽度为9m，本工程港区道路与18＃泊位原有的25m
宽港区主干道形成环形道路网。
本方案中港区陆域纵深380m～440m。码头后方依次布置前沿作业地带、、散杂货堆
场、预留堆场用地。
主要设计变更：
1、码头北端封口段减少一个丙型沉箱，利用四个185ｔ小沉箱；
2、卸荷板由1块改为2块；
3、10#沉箱内的回填砂和块石改为浇注水下混凝土；
4、将滚装泊位施打砂桩，上部安装小实心方块的方案，改为挖除淤泥的半直立半
斜坡堤方案，抛石层上直接浇注混凝土胸墙，在钢引桥墩台处增加.1500mm灌注桩；
5、取消码头后方施打塑料排水板 堆载预压的软基处理方案；
以上变更是为了加快施工速度的需要；在达到设计标准并不降低使用功能的前提
下，根据施工图会审及各单位共同意见形成。
综合管网改造
主要是对18、19号泊位码头供水、煤堆场、码头除尘、冲洗用水及消防供水及堆
场雨、污水处理、排放重新设计。
排水（污水回收）沟工程：3500m的排水明沟、159m的排水箱涵；
消防、除尘和生活给水管道：3700m的消防除尘给水管道、785m生活给水管、洒水
器45个、地下式消火栓15座套、阀门19座套、船舶供水栓6套；
雨水管道工程：3290m雨水排水管、45座排水检查井、80座雨水篦；
3.具体评估方法
房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法等评估方法。
市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的
房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行评估
的情况下的房地产评估；
因此，本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点，以持续使用
为假设前提，用重置成本法进行评估。
所谓成本法：是指求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，
以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为：
评估值＝建筑物重置成本全价×成新率
建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。
4.评估测算过程
（1）重置全价的确定
建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。
A、建安费用
对委估建筑物中有代表性的建筑物，采用指标系数调整法和类比法确定建安造价，
其他建筑物根据类比方法确定建安造价。对于构筑物，比如码头水工结构主体、道路
堆场等，主要是依据相应工程提供的工程量资料及评估基准日市场价格，计算建筑安
装工程造价。
B、配套费的确定
通常包括包括城市规划要求配套的道路、环保、人防、消防、给水、供电、雨污
排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的16。构筑物
不再计算配套费。
C、前期费用
前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用，主
要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等。
房屋建筑物前期费用按建筑安装费的6.91,白蚁防治费、墙体材料专项基金、散
装水泥专项基金等，取11元/平方米。
1）勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理规
定》的通知”（计价格（2002）10号），勘察设计费为全部工程建安费用的3.37。
2）工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与
相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）及工程的实际情况，本次
评估取工程建设监理费为工程建安费用的2.5。
3）招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》
的通知》（计价格（2002）1980号）及项目的实际情况，取建安费用的0.7。
4）环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题通
知》(计价格（2002)125号)及工程的实际情况，本次造价咨询费取建安费用的0.34。
5）其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金，取11
元/平方米。
构筑物前期费用如下：
序号
名称
计算公式
费率
备注
1
项目前期工程费
一)×费率0.300
计价格【1999】1283号
2
勘察设计费
一)×费率2.5200
计价格﹝2002﹞10号
3
工程建设监理费
一)×费率1.8000
发改价格﹝2007﹞670号
4
工程造价编制及审核
一)×费率0.8150
闽价﹝2002﹞房457号文
5
工程招投标费
一)×费率0.0400
发改价格﹝2011﹞534号文
6
环境影响评价费
一)×费率0.10
D、管理费用
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发
生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。
E、资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资金
视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费、前期费用及管理费之和。
根据估价对象的规模及项目特点，结合目前同类开发项目的正常开发建设周期情
况,投资利息率按同期中国人民银行公布的固定资产贷款利息率计算，公式如下：
I=V1*[(1 r)1/2-1]。
F、开发利润
开发利润指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润，考虑行业平均利润
率及该楼所处位置、用途，本次评估按建安费用、配套费、前期费用及管理费用之和
的10取其利润率。
（2）成新率的确定
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
建（构）筑物主要采用年限法和观察法综合判定成新率。
①使用年限法
使用年限法是根据委估建（构）筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确
定成新率。其计算公式为：
成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100
②观察法
观察法是对评估建（构）筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产
的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全
新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，
判断被评估建（构）筑物的成新率，从而估算实体性贬值。
③综合成新率
综合成新率=年限法成新率×40 观察法成新率×60
④以下情况，采用合理分析的方法确定成新率：
A.能够基本正常、安全使用的建（构）筑物，其成新率一般不应低于30；
B.如果现场勘察法和使用年限法分别计算出的成新率差距较大，分析原因后，凭
经验判断，取两者中相对合理的一种；
C.条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。
D.当建（构）筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。
5.评估案例
评估案例一：
A：湖里区寨上西路209号办公楼（固定资产—房屋建筑物评估明细表第1项）
为企业的主要办公用房，权证编号：厦国土房证第00900454号。建于1996年05
月，建筑面积2247.38平方米，共5层，层高3米，外墙贴瓷砖局部为玻璃幕墙。具
体装修情况如下：地面铺地砖，天棚为塑料扣板吊顶，墙面为水泥涂料粉刷，实木门。
铝合金窗、并配有一部电梯和步行梯。屋面防水、保温隔热，采用有组织排水，给排
水、电、防护等设施齐全，外观质量较好。
⑴建安费用
建安工程成本费指土建工程造价与安装工程造价，其中：土建工程包括基础工程。
一般土建工程、装饰工程等，安装工程包括给排水工程、照明工程、通风工程等。评
估对象建筑为多层钢混结构办公楼，建筑安装工程综合单方造价以近期建造同类建筑
物的单方造价为基础，结合造价资料（竣工财务资料）及评估人员现场勘察情况，比
照可比实例造价，并根据评估对象建筑物基础、结构、层高、内外装饰等个别因素的
实际造价情况，进行个别因素比较、综合分析测算，确定评估对象建安单价为1919
元/平方米。单方造价调整详见下表：
修正项目
评估对象
工程实例
