数（±）
修正说明
建筑面积
2247.38
2417.56
0
面积相近，不修正
价格日期
2015.12
2015.2
0
价格日期内变化不
大，不做修正
结构
钢混
钢混
0
相同，不修正
层数
5层
5层
0
相近，不修正
层高
3米
3米
0
相同，不修正
基础
独立基础
独立基础
0
相同，不修正
门窗
实木门、铝合金窗
实木门、铝合金窗
0
相同，不修正
楼地面
缸砖
水泥涂料粉刷
12
约占工程造价的12
内墙面
水泥涂料粉刷
水泥涂料粉刷
0
相同，不修正
外墙面
瓷砖
水泥涂料粉刷
5
约占工程造价的5
天棚
塑料扣板吊顶
水泥涂料粉刷
18
约占工程造价的18
屋面
保温隔热屋面（上人）
保温隔热屋面（上
人）
0
相同，不修正
安装
正常水电设施安装
正常水电设施安
装
0
相同，不修正
设备
正常水电设备、带电梯
正常水电设备、无
电梯
20
约占工程造价的20
单方造价
X
1238
55
修正后造
价
1919(取整)
⑴配套费的确定
通常包括包括城市规划要求配套的道路，绿化、环保、人防、消防、给水、供电。
雨污排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的16。
则配套费用=1919×16=307.04元/平方米。
⑵前期及其他费用
前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用，
主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等,按建筑安装费
的6.91,白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等，取11元/平方米。
①勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理
规定》的通知”（计价格（2002）10号），勘察设计费为全部工程建安费用的3.37。
②工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）及工程的实际情况，
本次评估取工程建设监理费为工程建安费用的2.5。
③招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办
法》的通知》（计价格（2002）1980号）及项目的实际情况，取建安费用的0.7。
④环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题
通知》(计价格（2002)125号)及工程的实际情况，本次造价咨询费取建安费用的0.34。
⑤其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金，取
11元/平方米。
则前期费用=（1919 307.04）×6.91 11=164.82元/平方米
⑶管理费用
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发
生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根据工程
的实际情况，本次按建安费用、配套费用、前期费用之和的3％计取，则管理费：
＝（1919 307.04 164.82）×3％
＝71.73元/平方米。
⑷资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资
金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费用、前期及其他费用。
管理费之和。
根据估价对象的规模及项目特点，结合目前同类开发项目的正常开发建设周期
情况,调查确定该项目的开发周期为一年，投资利息率按同期中国人民银行公布的一
年期固定资产贷款利息率4.35计，计算公式如下：I=V1*[(1 r)1/2-1]
则:利息＝（1919 307.04 164.82 71.73）×[(1 4.35％)1/2-1]
＝52.99元/平方米。
⑸开发利润
指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润，考虑行业平均利润率及该楼
所处位置、用途，本次评估房屋按建安费用、配套费用、前期费用及其他费用、管理
费用之和的10取其利润率，则：
开发利润=（1919 307.04 164.82 71.73）×10=246.26元/平方米。
⑹建筑物重置成本的确定
重置成本＝(建安费用＋ 配套费用 前期及其他费用＋管理费用＋资金成本＋利润)×建筑
面积
=（1919 307.04 164.82 71.73 52.99 246.26）×2247.38
=2762×2247.38
=6,207,264.00元
⑻建筑物成新率的确定
建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。评估人员通过现场
勘察后,对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物
的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配
套设施等进行勘察记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及平时维
护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限据以确定成新率。
①年限法
成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100
依据有关评估规范及建造设计说明，该建筑物为钢混结构办公楼，经济耐用年限
为60年，建筑物建于1996年05月，至评估基准日已使用19.67年，剩余使用年限
40.33年，土地至2053年06月30日止，剩余使用年期37.5年，根据《中华人民共
和国城市房地产管理法》相关规定，本次评估按建筑物剩余使用年限40.33年：
年限成新率为：40.33/（19.67 40.33）×100=67。
②分值法
现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况，一般按不同结构类型
房屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）部份，现场打分得出的各数乘以其修
正系数后累加得出成新率。成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数 装修部分
合计得分×装修部分修正系数 设备部分合计得分×设备部分修正系数。成新率的评
分修正系数为
结构类别
框架结构
混合结构
砖木结构
钢结构
修正系数
结构
装修
设备
水电)结构
装修
设备
水电)结构
装修
设备
水电)结构
装修
设备
水电)楼层
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
部分
单层
0.85
0.1
0.05
0.7
0.2
0.1
0.8
0.15
0.05
0.85
0.10
0.05
二～三层
0.8
0.1
0.1
0.6
0.2
0.2
0.7
0.2
0.1
0.85
0.1
0.05
四～六层
0.75
0.12
0.13
0.65
0.2
0.15
七层以上
0.8
0.1
0.1
待估办公楼为5层钢混结构，各部分的分值如下：
结构部分：现场计分67分，经权重后为50.25
装修部分：现场计分67分，经权重后为8.04
设备（水电）部分：现场计分67分，经权重后为8.71
分值法成新率=50.25 8.04 8.71=67。
③综合成新率
综合成新率=年限法成新率*0.4 分值成新率*0.6
＝67*0.4＋67％*0.6
＝67％（取整）
⑻评估净值的确定
评估净值＝评估原值×综合成新率
＝6,207,264.00×67％
＝4,158,867元。
（其他房屋建筑物的评估结果详见固定资产——房屋建筑物评估明细表。）
案例二19#泊位(水工工程、软基处理）构筑物清查评估明细表序号71
账面原值：73,623,425.87元，账面净值：73,623,425.87元；
（1）基本概况
东渡19#泊位位于东渡港区岸线的北段，19号泊位码头是原煤码头拆除重建；泊
位顶标高 7.5米，泊位长289.677米，趸船泊位长56米，半直立式斜坡护岸长77.077
米。建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位，水工结构按靠泊10
万吨级集装箱船舶建设。码头主体结构为重力式沉箱结构。码头顶面设计标高为
7.50m，主要工程量：基槽挖泥51万m3，基床抛石72000m3，棱体抛石47000m3，
安装沉箱28件，安装卸荷板96块，现浇胸墙混凝土6870m3，安装鼓型橡胶护舷22
套、橡胶舷梯3座，安装1000kN系船柱12个，QU100钢轨644ｍ，前沿作业区码头
面层的施工范围为主码头距前沿线30m，其结构形式为地基碾压、200mm级配碎石垫
层、350mm厚6％的水泥稳定石屑、100mm厚的C60高强联锁块，总面积7068.89㎡。
本工程于2005年6月25日开工，于2006年12月30日完工，2007年3月5日通过质量核
验。
（2）重置全价的确定
①建筑安装工程造价
依据该泊位设计施工图纸、《厦门分行工
