积(M2)
账面原值（元）
评估值（元）
备注
1
三明房屋（二套）
混合
2×90
204,890.80
139,108.69
产权纠纷
2
19号泊位车间
框架
900
931,319.40
1,139,157.00
无批建手续
3
1号绞车房
混合
39.69
53,728.62
29,374.00
待拆除
尚未办理权证的房屋建筑物，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构
无关。对于上述资产，其面积是被评估单位根据工程建设资料进行申报的，评估人员
以企业申报面积进行评估，如未来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估
结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
2.房屋建筑物中的第5项三明房产，账面值为139,108.69元，根据被评估单位提供
的《关于三明房屋产权纠纷事件的报告》所述如下：三明房屋系集团于1999
年8月出资16万购得的商品房，位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及402室，目
前房屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下，且华夏公司已将相
关产权作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决，本次评估以
账面值列示。
3.纳入评估范围内的土地使用权3宗，面积合计为250,309.60平方米，截止评
估基准日，宗地1和宗地2已办理权证，证载权利人为控股集团有限公司，
宗地3尚未办理权证。
根据厦门市规划委员会出具的《准予规划许可变更决定书》（编号：（2015）厦规
直用地准更第055号），东渡港区19#泊位总用地面积调整为：235,193.131平方米。
本次评估，土地使用权面积以《准予规划许可变更决定书》上调整后的面积
235,193.131平方米进行测算，如未来可能取得的相关权属证明所载面积与规划许可
的面积不符，评估结果应按照证载面积进行调整，同时本次评估未考虑相关权证变更
所需要的费用对评估值的影响。
4.纳入评估范围的海域使用权一宗，权证编号为国海证053550010号，证载权利
人为控股集团有限公司，使用期限自2005-05-30至2055-03-31，目前该海
域使用权已转化为陆域，正在办理土地使用权证。其价值已在土地使用权评估时考虑，
不再单独评估。
5.纳入评估范围内的无形资产和部分固定资产系控股集团有限公司划
转到被评估单位，该部分以控股集团有限公司的账面净值作为划转后的账面
原值，具体如下：根据控股集团有限公司【2015】年31号董事会决议、厦
门港控股【2015】288号文件，控股集团有限公司与集团石湖山码
头有限公司签订划转协议，港务控股将东渡港区19号泊位资产以2015年10月31日
经审计账面净值划转至石湖山码头公司，本次资产划转的交割日2015年12月31日。
划入资产交割日账面净值295,555,375.73元，其中无形资产103,178,346.04元，固
定资产192,377,029.69元。
截止报告出具日，上述相关资产的权属过户手续尚在办理中。
6.长期股权投资中的国内船舶代理有限公司，由于集团石湖山
码头有限公司持有国内船舶代理有限公司的股权比例为20，持股比例较低，
本次评估按照审计后净资产乘以持股比例确认该长期股权投资的评估价值。
7.长期股权投资中的厦门鹭申达港口机电工程有限公司已停业多年，目前正在办
理注销手续，账面已全额计提减值准备，根据被评估单位出具的情况说明，厦门鹭申
达港口机电工程有限公司已无有价值的资产，故本次评估该长期股权投资的评估值为
0。
（三）核实结论
1.资产核实结论
评估人员经履行以上评估清查核实程序，对委估资产和相关负债情况有了全面的
了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致。
2.资产核实结果
除上述事项外，其他委估资产均可正常使用，与账面记录不存在重大差异，资产
权属清晰完整，不存在抵押、质押、担保、诉讼等或有负债。
第四部分.资产基础法评估技术说明
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
方法，采用了资产基础法及收益法对集团石湖山码头有限公司的股东部分权
益价值进行了评估，具体评估说明如下：
一、流动资产评估技术说明
纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款。
应收股利、其他应收款、存货、其他流动资产，账面价值82,634,975.51元，各科目
评估结果及说明如下:
（一）货币资金的评估说明
本次申报评估的货币资金全部是银行存款。货币资金账面值为45,580,214.94元，
评估值为45,580,214.94元，评估没有增减值。
1.银行存款
银行存款账面值为45,580,214.94元。评估人员对所有银行存款账户进行了查证，
以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额
调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均
已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值，最终银行存款的评估值
为45,580,214.94元。
（二）各种应收款项的评估说明
纳入本次评估范围的应收款项为应收票据、应收账款、预付账款、应收股利。
其他应收款。
应收款项在查阅会计凭证，借助历史资料和现在的调查情况，具体分析数额，
账龄和原因，款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理
由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评估值；
对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的，收集相关的
文件或证明材料，并作出相应的记录或进行适当调整；对于很可能收不回部分款项
的，在难以确定收不回帐款的数额且没有明显证据时，按全部应收款扣除预计的评
估风险准备金计算评估值。
1.应收票据
应收票据账面值11,317,428.48元，系无息银行承兑汇票。清查时，核对明细账
与总账、报表余额是否相符，核对与评估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额。
发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性。
完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利
息，在核实票据无误基础上以审计确认后的账面值为评估值。应收票据的评估值为
11,317,428.48元。
2.应收账款
应收账款主要为应收港口费，账面余额为4,316,980.80元，坏账准备为
128,399.69元，账面值为4,188,581.11元，评估值为4,316,980.61元，具体评估过
程如下：
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏
账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务
单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，经核实应收账款的评估值
为4,316,980.61元。
3.预付账款
预付账款主要是预付购油款及预付保险费，账面值为456,205.22元,经核实后
以评估基准日审计后的账面值作为评估值。预付账款评估值为456,205.22元。
4.应收股利
应收股利账面值为7,702,786.08元，主要系应收全资子公司--厦门石湖山码头
劳动服务有限公司及非控股公司--国内船舶代理有限公司的股利。经核实后
以评估基准日审计后的账面值作为评估值。应收股利的评估值为7,702,786.08元。
5.其他应收款
其他应收款主要核算押金、股权转让款、拆迁款等，账面余额为7,729,079.60
元，坏账准备为152,672.39元，账面值为7,576,407.21元，评估值为7,729,079.60
元，具体评估过程如下：
对关联方往来、保证金等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏
账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务
单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，经核实其他应收款的评估
值为7,729,079.60元。
（三）存货的评估说明
存货账面原值2,502,167.66元，存货跌价准备729,673.00元，存货净值
1,772,494.66元，包括原材料、在库周转材料。各大类存货账面金额如下：
科目
账面价值(元)
原材料
2,481,304.29
在库周转材料
20,863.37
存货合计
2,502,167.66
跌价准备(元)
729,673.00
存货净值
1,772,494.66
各项存货项目评估方法如下：
1)原材料
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解了存货
的保管、内部控制制度，审查材料采购在评估基准日后验收记录，并对其进行了全面
盘点，经盘点，原材料中共计30项总金额729,673.00元企业已处置现场无实物，企
业已全额计提跌价准备。
纳入评估的原材料系企业生产经营所需的五金备品备件、照明电器材料等。原材
料大部分根据需要购进，本次评估经对原材料市场行情的了解分析发现，原材料市场
价格小部分有较大变化，大部分价格未发生明显变化。对于价格有变化的本次评估以
购销合同约定的单价或近期实际购进单价乘以实际数量确定其评估值；对于市场价格
未发生明显变化的则以确认后的帐面单价乘以实际数量确定其评估值。
例一：产品名称为防震型超强投光灯镇流器箱NTC9200—N1000W：表3-9-2—序
号210
结存数量3套，金额为6,915.
