场价格的差额支付给公司作为租金补贴
，计入租金
收入
。
2016~2018年，公司分别获得房产租赁经营补
贴
0.20亿元。
0.16亿元和
0.03亿元，在一定程度上保
障了公司该板块的收益。
2016~2018年及
2019年
1~9
月，公司房产租赁收入分别为
0.87亿元。
1.10亿元。
1.19亿元和
1.08亿元。
公司对于大部分厂房进行选择性出租，客户相
对优质。火炬高新区的优惠政策吸引了不少企业入
驻，为保证后续入区企业能够得到安置，公司房产
出租进行控制性预
留，截至
2019年
9月末，公司
总体的房屋出租率为
83。未来随着岛内企业搬出，
公司将原有工业厂房转做办公、研发等用途，岛内
房产有望得到进一步增值。
房产销售方面，
2016~2018年，公司分别确认
房产销售收入
0.44亿元。
2.72亿元
和
6.96亿元
，
2019年
1~9月受房地产销售周期性
和招商引资需
要
的影响，未实现房地产销售收入
。
2018年，公司
共计销售办公、厂房以及生活配套房产合计为
7.32
万平方米，实现现金回笼
5.74亿元，主要来自美峰
科创公园
1#。
7#楼的销售。
截至
2019年
9月末，
公司持有的可供出售房产主要为美峰科创公园项
目和同翔通用厂房项目。其中，美峰科创公园可供
出售房产面积约为
42.52万平方米，目前公司已完
成该园区
2#号楼销售，
1#。
4#。
7#号楼
已完成大
部
分销售，其他部分预计
2020年
开始出售；同翔通用
厂房可供出售房产面积约为
8.74万平方米，
该厂房
截至
2019年
9月底未开始
销售。
表5：2016~2018年及2019年1~9月公司主要自营项目销售情况
项目名称
土地性质
销售面积
（平方米）
销售单价
（元
/平方米）
销售收入
（万元）
是否全部回款
同龙二路
896号
301单元
工业用地
2,341.93
2,300.00
538.64
是
同龙二路
569号
101单元
工业用地
3,108.23
3,100.00
963.55
是
同龙二路
569号
201单元
工业用地
3,126.66
2,600.00
812.93
是
同龙二路
569号
301单元
工业用地
3,126.66
2,353.00
735.70
是
同龙二路
569号
401单元
工业用地
3,126.66
2,200.00
687.87
是
同龙二路
569号
501单元
工业用地
3,119.87
2,000.00
623.97
是
通用厂房二期生活配套区
工业配套
50,659.47
4,650.00~6,510.00
26,768.92
是
美峰科创公园
4#楼
14层
1301单元
商业办公
1,530.54
10,000.00
1,530.54
是
美峰科创公园
4#楼
15层
1401单元
商业办公
1,530.54
10,000.00
1,530.54
是
美峰科创公园
4#楼
16层
1501单元
商业办公
1,530.54
10,000.00
1,530.54
是
美峰科创公园
7#整栋写字楼
商业办公
52,817.56
7,950.00
45,829.96
是
合计
126,018.66
81,553.16
资料来源：公司提供，
中诚信国际
整
理
自建
项目方面，截至
2019年
9月末，公司在建项
目总投资额为
55.88亿元，已完成投资
39.50亿元，未
来具有一定的投资压力
，
除
美峰科创公园和
火炬同
翔通用厂房项目外，其他项目建成后主要用于出租
。
截至
2019年
9月末，公司暂无拟建
项目。
表6：截至2019年9月末公司在建自营项目情况
在建项目名称
建筑面积
（万平方米）
总投资
（亿元）
已投资
（亿元）
预计完
工时间
火炬（翔安）产业园八方通用厂房
29.49
13.00
5.26
2020
火炬（翔安）产业园科技产品制造加工中心
15.39
5.00
2.57
2019
美峰科创公园
63.00
33.00
28.39
2020
火炬（翔安）产业园火炬保税物流中心
5#。
9#仓库建设工程
1.02
2.12
1.05
2019
火炬同翔通用厂房
10.00
2.50
1.84
2019
火炬科技新天地二期
1.82
0.26
0.39
2019
合计
120.72
55.88
39.50
注：目前美峰科创公园项目和火炬同翔通用厂房项目已基本建成，但公司尚未进行尾款支付。
资料来源：公司提供，
中诚信国际
整理
此外
，资管公司与厦门海湾投资有限公司共同
成立厦门科海联合房地产有限公司
（
以下简称
“科
海房产
”），
公司持股比例为
50.00。
科海房产主要
负责联电项目，该项目为联芯科技有限公司建设
17
万平方米人才用房及商业配套，以优化火炬高新区
招商引资环境
，公司投资比例为
50.00，项目建成
后按投资比例确认收益
。该项目为厦门市人才建设
限价商品住宅，建成后先出租给引进人才使用
7年，
后按政府定价销售。联电项目位于火炬（翔安）产
业园，项目包含缘美公寓和翔美公寓，其中，缘美
公寓总投资约
14.23亿元，截至
2019年
9月末，累
计已投资
8.85亿元；翔美公寓总投资约
12.76亿元，
截至
2019年
9月末，累计已投资
7.61亿元。
总体看来，公司房产租赁业务发展稳定，火炬
高新区招商引资情况良好，公司的房产租赁保持较
高的出租率。同时，公司岛内的房产位置优越，未
来升值空间较大，未来出售或出租均可
为公司发展
提供了较好的资金支持。但
中诚信国际
关注到公司
在建项目较多，资金来源均为自筹，公司面临一定
的资本支出压力。
此外，受房产销售进度影响，公
司房产销售收入存在一定不确定性。
贸易及第三方物流业务
公司贸易及第三方物流业务的运营主体为子
公司
厦门火炬集团供应链发展有限公司
（
以下简称
“物流公司
”，
原为
厦门火炬集团物流有限公司
），
物
流公司成立于
2002年，截至目前注册资本
1.00亿
元，经过十多年发展，物流公司已形成了自有的物
流运营模式，在厦门市物流行业具有一定影响力。
物流公司的贸易及第三方物流业务主要为火
炬高新区内的制造业企业提供集疏运服务以及对
台贸易服务，具体包括为客户提供仓储、配送、加
工、分拨、进出口贸易代理、报关业务代理及咨询
等综合物流服务，物流公司已与园区内一些大型跨
国公司如戴尔计算机及
ABB开关等建立了较为稳
定的合作伙伴关系。
物流公司的贸易及第三方物流业务具体包括
国内贸易、第三方物流和仓储三个方面，均采取完
全市场化的运作模式。贸易业务作为物流公司业务
组成的主体，以国内贸易为主，同时为企
业提供供应链解决方案。同时，物流公司依托火炬
高新区及公司的资源开展
第三方物流业务，以保税
和非保税仓储为基础，针对厦门火炬（翔安）保税
物流中心（
B型）客户提供服务与支持。此外，物
流公司于
2013年引进货代团队，开展以空运为主。
海运为辅的全程货运代理业务，为客户提供一站式
