28.64
0.00
0.00
贸易
13.42
0.73
12.87
0.84
8.80
0.85
7.79
0.76
第三方物流
1.85
4.65
2.59
4.25
3.25
3.59
2.61
3.46
房产租赁
0.87
54.93
1.10
75.72
1.19
59.27
1.08
57.04
代建费
0.04
99.14
0.009
98.77
0.01
99.15
0.01
100.00
物业管理
0.26
19.80
0.54
12.48
0.29
19.27
0.24
24.09
其他
0.33
96.91
0.37
80.45
0.45
76.09
0.36
68.89
合计
/综合
17.19
7.03
20.19
10.33
20.95
15.76
12.08
8.91
注：加总数与合计数存在尾数差异系四舍五入所致。
资料来源：公司提供，
中诚信国际
整理
期间
费用方面，
2016~2018年及
2019年
1~9月，
公司期间费用分别为
1.19亿元。
1.31亿元。
1.44亿
元和
1.02亿元，主要由财务费用和管理费用构成。
同期，期间费用占营业总收入比重分别为
6.95。
6.49。
6.87和
8.45。从期间费用构成来看，公
司管理费用金额相对较大，主要是支付管理人员的
工资、办公费以及中介机构费用等；财务费用主要
为公司业务运营产生的借款利息，受融资成本及债
务规模影响，近年来有所增长，
2016~2018年及
2019
年
1~9月，公司费用化利息支出分别为
0.62亿元。
0.68亿元。
0.75亿元和
0.60亿元。
表
11：
2016~2018年及
2019年
1~9月公司期间费用分析
单位：亿元。
项目
2016
2017
2018
2019.9
销售费用
0.04
0.03
0.03
0.02
管理费用
0.55
0.61
0.67
0.40
研发费用
财务费用
0.61
0.67
0.74
0.60
期间费用合计
1.19
1.31
1.44
1.02
营业总收入
17.19
20.19
20.95
12.08
期间费用收入占比
6.95
6.49
6.87
8.45
资料来源：公司财务报告，
中诚信国际
整理
利润总额构成方面，投资收益与经营性业务利
润是公司利润总额的主要构成，
2016~2018年及
2019年
1~9月，公司利润总额分别为
1.55亿元。
1.75亿元。
1.86亿元和
0.13亿元。
同期
，公司投资
收益分别为
1.50亿元。
1.21亿元。
0.68亿元和
0.22
亿元，创投业务每年均能为公司带来一定的投资收
益，受所投企业经营状况影响，有所下降。
公司经
营性业务利润分别为
0.22亿元。
0.33亿元。
1.16亿
元和
0.12亿元，
2016~2018年，得益于房地产业务
影响，公司经营性业务利润不断上升，
2019年
1~9
月经营性业务利润为负主
要系当期未产生房地产
销售收入所致。
2016~2018年及
2019年
1~9月，公
司净利润分别为
1.47亿元。
1.55亿元。
1.42亿元和
0.04亿元，
2019年
1~9月净利润
较少
主要系受未实
现房产销售收入影响。
图
6：
2016~2018年及
2019年
1~9月公司利润总额构成
资料来源：公司财务报告，
中诚信国际
整理
总体看来，近年来，公司贸易收入有所下降但
仍为公司主要的收入来源；公司房产销售业务和第
三方物流业务发展势头良好，对公司的收入形成良
好的支撑；公司创投业务每年均可为公司带来一定
的投资收益。
此外，
2019年前三季度公司房产销售
业务未形成收入，对公司当期的收入和利润情况影
响较大，
中诚信国际
对此保持关注。
偿债能力
经营活动净现金流方面，由于公司不同阶段不
同园区开发与销售进度的不同，造成公司经营性净
现金流波动较大。
2016及
2017年，公司经营活动
净现金流为负，
2018年，公司经营活动净现金流为
0.91亿元，总债务
/经营活动净现金流及经营活动净
现金流利息保障倍数分别为
33.87倍及
0.72倍，经
营活动净现金流对债务本息的覆盖能力均较弱。
2019年
1~9月，公司经营活动净现金流为
6.96亿
元，呈流出状态。
获现能力方面，公司
EBITDA主要由利润总额。
利息支出及固定资产折旧构成。
2016~2018年，公
司
EBITDA分别为
2.43亿元。
2.72亿元及
3.01亿
元，其中，
2018年，利润总额、利息支出及固定资
产折旧分别占比为
61.91。
24.79及
11.27。
图
7：
2016~2018年公司
EBITDA结构分析
资料来源：公司财务报告，
中诚信国际
整理
偿债能力方面，
2016~2018年末，公司总债务
规模分别为
30.69亿元。
29.03亿元及
30.78亿元，
同期，公司总债务
/EBITDA分别为
12.62倍。
10.68
倍和
10.22倍，
EBITDA利息保障系数分别为
1.90
倍。
2.35倍和
2.38倍，
EBITDA足以覆盖利息支出，
但对于总债务的覆盖能力较弱
。
表
12：
2016~2018年及
2019年
9月末
公司偿债能力分析
指标
2016
2017
2018
2019.9
总资产（亿元）
62.94
66.97
66.67
74.51
总债务（亿元）
30.69
29.03
30.78
38.88
资产负债率（
）
58.49
59.20
57.29
59.70
总资本化比率（
）
54.02
51.51
51.95
56.42
经营活动净现金流
（亿元）
1.73
1.15
0.91
6.96
经营活动净现金
/
总债务（
X）
0.06
0.04
0.03
0.24
经营活动净现金
/
利息支出（
X）
1.35
1.00
0.72
EBITDA（亿元）
2.43
2.72
3.01
总债务
/EBITDA（
X）
12.62
10.68
10.22
EBITDA利息倍数（
X）
1.90
2.35
2.38
资料来源：公司财务报告，
中诚信国际
整理
债务到期分布方面，
2019年
10~12月。
2020年。
2021年。
2022年，到期债务规模分别为
4.67亿元。
19.50亿元。
5.65亿元和
7.27亿元，务主要
集中在
2020年和
2022年，
存在一定的短期偿债压
力，债务偿还安排方面
公司拟通过自有资产运营。
发行直接债务融资工具等方式偿还，
中诚信国际
将
对公司
偿
