海域使用权已转化为陆域，正在办理土地使用权证。其价值已在土地使用权评估时考
虑，不再单独评估。
11.纳入评估范围内的无形资产和部分固定资产系控股集团有限公司划
转到被评估单位，该部分以控股集团有限公司的账面净值作为划转后的账面
原值，具体如下：根据控股集团有限公司【2015】年31号董事会决议、厦
门港控股【2015】288号文件，控股集团有限公司与集团石湖山码
头有限公司签订划转协议，港务控股将东渡港区19号泊位资产以2015年10月31日
经审计账面净值划转至石湖山码头公司，本次资产划转的交割日2015年12月31日。
划入资产交割日账面净值295,555,375.73元，其中无形资产103,178,346.04元，固
定资产192,377,029.69元。
截止报告出具日，上述相关资产的权属过户手续尚在办理中。
12.长期股权投资中的国内船舶代理有限公司，由于集团石湖
山码头有限公司持有国内船舶代理有限公司的股权比例为20，持股比例较
低，本次评估按照审计后净资产乘以持股比例确认该长期股权投资的评估价值。
13.长期股权投资中的厦门鹭申达港口机电工程有限公司已停业多年，目前正在
办理注销手续，账面已全额计提减值准备，根据被评估单位出具的情况说明，厦门鹭
申达港口机电工程有限公司已无有价值的资产，故本次评估该长期股权投资的评估值
为0。
14.构筑物第79项“东渡港区港中路（19#泊位段）道路工程”，账面价值为
701,172.40元，经核实，该道路工程由公司建设，目前已作为市政道路使用，不属于
厂区内道路，道路工程占用的土地使用权不在评估范围内，故本次对该道路工程的评
估以账面值列示。
15.由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控股权因素以及
流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑控股权溢价以及流
动性折价对评估结果的影响。
16.长期股权投资中的厦门石湖山码头劳动服务有限公司、海宇码头有
限公司、海亿码头有限公司持股比例均为100，考虑到3家全子公司与被评
估单位在主营业务以及营业成本、费用的归集化分方面存在交叉或难于严格区分，本
次收益法评估的历史数据及未来预测数据均采用合并口径，故对具有获利能力的子公
司未再单独采用收益法进行评估。
17.海宇码头有限公司特别事项说明
（1）海沧区海沧港区7#泊位A2-A5地块土地使用权尚未办理权证，本次评估数
据来源于《厦门市人民政府关于海沧港区7号泊位项目建设用地的批复》、《厦门市
国有土地使用权出让合同》等相关文件，最终应以有关部门确认的为准。
（2）根据控股集团有限公司【2015】年31号董事会决议、厦门港控股
【2015】288号文件，控股集团有限公司、集团石湖山码头有限公
司与海宇码头有限公司签订划转协议，以海沧7号泊位南区资产划转方式注
入海宇码头有限公司，本次资产划转的交割日2015年12月31日。划入资
产交割日账面价值227,377,915.67元，其中：无形资产191,950,616.44元，固定资
产35,427,299.23元。截止评估基准日，上述资产权属变更手续尚在办理中。
（3）构筑物序号34项“2#排洪渠工程”，账面价值为7,957,523.63元，经核
实，该工程由公司建设，目前已作为市政配套工程使用，本次对该工程的评估以账面
值列示。
（4）无形资产——土地使用权序号2“A2”地块，土地面积为8,143.60平方米，
用途为配套道路，尚未输权证。根据被评估单位提供的说明，该地块未来将作为市政
配套道路，不属于厂区内道路，无法办理权证，本次评估将其评估为零。
（5）7号泊位陆域海域使用权证“国海证083550015号”，已填海形成陆域土地，
海域使用权证尚未注销，权证所有人为控股集团有限公司，其价值已在土地
使用权评估时考虑，不再单独评估。
18.海亿码头有限公司特别事项说明
（1）纳入评估范围内的土地使用权性质为划拨，用途为码头用地，该地块目前正
在办理划拨转出让及权证变更手续，审计报告已将需补缴的土地出让金进行了会计计
量。本次评估其账面值来源于致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的《致
同审字(2016)第350ZA0104号》审计报告。
根据国土部门的相关文件，权证变更之后的土地用途为经营性公用设施产业地，
土地性质为完全出让用地，设定的土地使用权期限为2001年12月4日至2041年12
月4日止。本次评估中土地使用权价格类型设定为土地剩余年限为26年的完全出让
的经营性公用设施产业地的公开市场价格。
（2）18号泊位陆域海域使用权证“国海证053550015号”，已填海形成陆域土
地，海域使用权证尚未注销，权证所有人为控股集团有限公司，其价值已在
土地使用权评估时考虑，不再单独评估。
（3）根据厦门市规划委员会出具的《准予规划许可变更决定书》（编号：（2015）
厦规直用地准更第053号），东渡港区18#多用途兼滚装功能泊位总用地面积调整为：
220346.951平方米，本次评估，土地使用权面积以《准予规划许可变更决定书》（编
号：（2015）厦规直用地准更第053号）上调整后的面积220346.951平方米进行测
算。
19．根据财税[2008]170号文及财税【2013】37文的相关规定，本次机器设备及
车辆的评估原值中不含增值税进项税。
20.期后事项
（1）评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常
范围之内。无需披露而未披露的重大事项。
（2）厦门市人民政府于2016年2月5日颁布“2016年基准地价及收费规定”（厦
府〔2016〕49号），并于2016年3月1日起施行。该事项未对本评估结果造成影响。
3)根据厦门市土地管理委员会【2015】9号文件确定“对18号泊位划拨地调整为出让地事项，参照厦府【2012】487号文件有关港口用地优惠政策，按经营性公用
设施产业用地评估价的70补缴地差价”。应缴纳的土地出让金额156,464,000.00元
于2016年6月17日缴存厦门市财政局财政专户。截止本报告日国有土地出让合同尚
未签订。
（4）报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
（5）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应
按如下原则处理：
①.资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
②.资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请
有资格的资产评估机构重新确定评估值。
③.由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。请报告使用者关注以上特别事项对本评估结论可能产
生的影响，及对本次经济行为的影响。
