44,968.56
46,784.34
48,670.75
50,630.62
52,666.89
52,666.89
2
减：营业成本
26,160.66
26,950.56
27,685.04
28,189.16
29,074.29
29,074.29
3
减：营业务税金及附加
323.77
336.85
350.43
364.54
379.20
379.20
4
减：营业费用
5
减：管理费用
1,858.32
1,892.72
1,927.98
1,964.11
2,001.15
2,001.15
6
减：财务费用
7
二、营业利润
16,625.81
17,604.21
18,707.30
20,112.81
21,212.24
21,212.24
8
三、利润总额
16,625.81
17,604.21
18,707.30
20,112.81
21,212.24
21,212.24
9
（所得税率）
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
10
减：所得税
4,156.45
4,401.05
4,676.83
5,028.20
5,303.06
5,303.06
11
四、净利润
12,469.36
13,203.16
14,030.48
15,084.61
15,909.18
15,909.18
12
五、加：折旧及摊销
6,119.01
6,119.01
6,033.08
5,685.05
5,685.05
5,685.05
13
六、加：税后利息费用
14
七、减：资本性支出
3,803.30
3,803.30
3,803.30
3,803.30
3,803.30
3,803.30
15
八、减：营运资本增加
16
九、企业自由现金流
14,785.07
15,518.87
16,260.26
16,966.36
17,790.93
17,790.93
17
折现率
9.97
9.97
9.97
9.97
9.97
9.97
18
折现期(期末折现）
0.5000
1.5000
2.5000
3.5000
4.5000
5.5000
19
折现系数
0.9536
0.8671
0.7885
0.7170
0.6520
20
十、折现值
14,098.94
13,457.02
12,821.59
12,165.47
11,600.18
116,350.84
21
十一、累计现值
180,494.03
22
加：溢余资产价值
8,536.30
23
加：非经营性资产价值
7,106.53
24
减：非经营性负债
25,625.29
25
减：有息负债
18,360.00
26
十二、全部股东权益价
值（万元）
152,151.57
第六部分.评估结论与分析
一、评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
方法，采用了资产基础法和收益法对集团石湖山码头有限公司的股东全部权
益进行了评估，得出以下结论：
（一）资产基础法评估结果
集团石湖山码头有限公司经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后
的股东全部权益账面值为人民币66,555.37万元，经采用资产基础法评估后，其股东
全部权益评估值为人民币150,596.88万元，增值84,041.51万元，增值率126.27。
资产评估结果汇总表详见下表：
评估基准日：2015年12月31日单位：人民币万元
序号
项目
账面价值
评估价值
增值额
增值率
1
流动资产
8,263.50
8,295.72
32.22
0.39
2
非流动资产
143,233.23
227,242.52
84,009.29
58.65
3
其中：长期股权投资
96,893.88
145,240.86
48,346.98
49.90
4
投资性房地产
5
固定资产
34,398.02
48,182.54
13,784.52
40.07
6
其中：建筑物
25,096.20
36,933.67
11,837.47
47.17
7
设备
9,301.82
11,248.87
1,947.05
20.93
8
土地
9
在建工程
31.60
31.60
10
无形资产
10,317.83
32,220.88
21,903.05
212.28
11
其中：土地使用权
10,231.21
32,220.88
21,989.67
214.93
12
开发支出
13
商誉
14
长期待摊费用
994.90
994.90
15
递延所得税资产
590.48
565.22
25.26
4.28
16
其他非流动资产
6.51
6.51
17
资产总计
151,496.73
235,538.24
84,041.51
55.47
18
流动负债
77,581.36
77,581.36
19
非流动负债
7,360.00
7,360.00
20
负债总计
84,941.36
84,941.36
21
净资产(股东权益)
66,555.37
150,596.88
84,041.51
126.27
评估结论详细情况见评估明细表。
（二）主要的增减值变化及原因分析
本次评估结果与账面净资产相比，增值84,041.51万元，增值率126.27。主要
的增减值情况说明如下：
1．应收账款评估增值12.84万元，系评估风险损失与计提的坏账准备对抵所致。
2．其他应收款评估减值15.27万元，系评估风险损失与计提的坏账准备对抵所
致。
3.存货增值4.11万元，系原材料中0#柴油的市场价格小幅增长导致评估增值。
4．长期股权投资评估增值48,346.98万元，被投资子公司主要资产为码头资产
及土地使用权，该资产取得时间较早，建造码头所需的材料、机械台班、人工费以及
土地使用权等出现不同程度的涨幅，导致评估增值。
5．固定资产评估增值13,784.52万元，增值的主要原因：
1)主要系随着材料价格和人工费的上涨，房屋建(构)筑物在评估基准日的购建成本较原始取得成本有所增加，同时财务折旧年限与评估所用经济可使用年限有所差
异造成房屋建（构）筑物评估增值；
2)根据现行税法规定，设备原值中的增值税可抵扣，本次评估的设备重置成本不包含增值税，与设备原始购置为含税价格有所下降；
3)财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限。4)本次评估对基本能正常使用的设备，确定其成新率不低于10，而对已提足折旧的逾龄在用设备，企业按5残值作为账面净值或无账面值，造成评估增值较大。
6.无形资产——土地使用权评估增值21,989.67万元，被评估企业取得土地使用
权的时间为2006年前，2006年12月23日国土资源部发布了《关于发布实施《全国
工业用地出让最低价标准》的通知》（国土资发[2006]307号），本次评估的土地使用
权所在区域的工业用地出让底价大幅提高，从而导致评估增值。
7.递延所得税资产评估减值25.26万元，系已计提的坏账准备评估为零相应调整
