（三）收益法评估结果
集团石湖山码头有限公司经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后
的股东全部权益账面值为人民币66,555.37万元，经采用收益法评估，其股东全部权
益评估值为人民币152,151.57万元，增值85,596.20万元，增值率128.61。
（四）两种方法评估结论的差异分析
收益法与资产基础法净资产评估结果相差1,554.69万元，差异率1.03，差异的
主要原因如下：
1.资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成
本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；而收
益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大
小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、竞争环境以及企业自身对资产的
有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正
常。
2、两种方法对企业价值产生要素的涵盖范围不同。资产基础法评估未能对企业
存在的销售渠道、研发能力和营运经验等不可确指无形资产价值进行计量，而收益法
评估结论体现了对企业生产经营产生贡献的所有资源的价值。
（五）最终评估结果的选取
资产基础法是立足于资产重置的角度，通过评估各单项资产价值并考虑有关负债
情况，来评估企业价值。本次所采用的资产基础法深入地调查了企业的各项资产，并
采用适当的评估方法对各项资产进行了评估。总体上看，本次资产基础法对该企业整
体评估是全面的，并且突出了重点，没有重大遗漏。因此本次资产基础法的评估结果
一定程度上全面反映了委托资产的市场价值。
收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益资本化或折现，
来评估企业价值。从理论上讲收益法对企业股东全部权益价值的评估是全面的，但是
收益法评估过程中，企业未来收益的收入、成本、费用、营运资金、资本性支出等每
一个数据都是预测或在预测基础上的测算得出，其受政策因素、人为因素以及市场变
化等影响容易出现偏差。
根据本次评估的实际情况，两种方法的评估结果差异率仅为1.03，基本一致。
评估人员在综合考虑不同评估方法使用数据的质量和数量的基础上，基于本次评估的
目的，认为资产基础法评估结果具有更好的可靠性和说服力，故采用资产基础法评估
结果作为最终评估结论。
评估结论为集团石湖山码头有限公司股东全部权益的评估价值为
150,596.88万元。
控股集团有限公司持有的集团石湖山码头有限公司51的股东
权益评估值为76,804.41万元。
二、特别事项说明
1.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估
人员不承担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权
证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性
负责。
3.虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的
其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产
状态做出独立的判断。
4.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权
利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假
设资产受让方与该等负债无关。
5.本报告中的有关集团石湖山码头有限公司的描述性文字均摘自厦门
港务集团石湖山码头有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同
一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，
本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
6.本次评估中评估师限于客观条件未对设备进行开机测试，亦未对建构筑物结构
进行检测。评估师假定上述被估对象结构、质量、技术指标均符合设计要求和国家有
关规定，并能正常使用。
7.纳入评估范围内的房屋建筑物中已办《房屋所有权证》的建筑面积合计
15,237.28平方米，明细如下：
序号
权证编号
建筑物名称
结构
建筑面积(M2)
1
厦国土房证第00900454号
湖里区寨上西路209号(办公楼5层)
钢混
2247.38
2
厦国土房证第00900468号
湖里区寨上西路209号(机修车间)
钢混
869
3
厦国土房证第00900473号
湖里区寨上西路209号(食堂及浴室)
钢混
850.03
4
厦国土房证第00900452号
湖里区寨上西路209号(车库候工楼)
钢混
2375.61
5
厦国土房证第00900259号
港口生产设施明细项（5#转运站）
钢混
226.62
6
厦国土房证第00900255号
生产辅助设施明细项（锅炉房）
混合
183.46
7
厦国土房证第00900254号
生产辅助设施明细项（1号变电所）
混合
614.15
8
厦国土房证第00899167号
生产辅助设施明细项（2号变及中控室）
钢混
731.2
9
厦国土房证第00900465号
生产辅助设施明细项（2号绞车房）
混合
39.69
10
厦国土房证第00900260号
生产辅助设施明细项（1号门卫）
混合
21.16
11
厦国土房证第00900256号
生产辅助设施明细项（2号门卫）
混合
20.02
12
厦国土房证第00900249号
湖里区寨上西路205号（二号门卫）
混合
29.95
13
厦国土房证第00900258号
湖里区寨上西路205号（地磅房）
混合
101.21
14
厦国土房证第00900248号
湖里区寨上西路205号（四号变电站）
混合
179.14
15
厦国土房证第00899169号
湖里区寨上西路205号（综合办公楼）
钢混
2052.79
16
厦国土房证第00900257号
湖里区寨上西路205号（食堂及浴室）
钢混
907.33
17
厦地房证第00900261号
湖里区寨上西路209号(中燃办公综合楼)
钢混
3396.32
18
厦地房证第00900453号
湖里区寨上西路209号(车库候工楼门卫:
混合
28.22
19
厦地房证第00900470号
湖里区寨上西路209号(加压泵房)
混合
128.68
20
厦地房证第00900472号
湖里区寨上西路209号(污水处理间)：
混合
235.32
截止评估基准日，上述房屋的证载权利人均为控股集团有限公司，正在
办理过户手续，本次评估未考虑相关权证变更所需要的费用对评估值的影响。
截止评估基准日，被评估单位应办未办权证的房屋建筑物明内容如下：
序
号
建筑物名称
结构
建筑面
积(M2)
账面原值（元）
评估值（元）
备注
1
三明房屋（二套）
混合
2×90
204,890.80
139,108.69
产权纠纷
2
19号泊位车间
框架
900
931,319.40
1,139,157.00
无批建手续
3
1号绞车房
混合
39.69
53,728.62
29,374.00
待拆除
尚未办理权证的房屋建筑物，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构
无关。对于上述资产，其面积是被评估单位根据工程建设资料进行申报的，评估人员
以企业申报面积进行评估，如未来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估
结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
8.房屋建筑物中的第5项三明房产，账面值为139,108.69元，根据被评估单位
提供的《关于三明房屋产权纠纷事件的报告》所述如下：三明房屋系集团于
1999年8月出资16万购得的商品房，位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及
402室，目前房屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下，且华
夏公司已将相关产权作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决，
本次评估以账面值列示。
9.纳入评估范围内的土地使用权3宗，面积合计为250,309.60平方米，截止评
估基准日，宗地1和宗地2已办理权证，证载权利人为控股集团有限公司，
宗地3尚未办理权证。
根据厦门市规划委员会出具的《准予规划许可变更决定书》（编号：（2015）厦
规直用地准更第055号），东渡港区19#泊位总用地面积调整为：235,193.131平方
米。
本次评估，土地使用权面积以《准予规划许可变更决定书》上调整后的面积
235,193.131平方米进行测算，如未来可能取得的相关权属证明所载面积与规划许可
的面积不符，评估结果应按照证载面积进行调整，同时本次评估未考虑相关权证变更
所需要的费用对评估值的影响。
宗地3尚未办理权证，本次评估以企业缴交土地出让金的时间为宗地3的取得时
间。
10.纳入评估范围的海域使用权一宗，权证编号为国海证053550010号，证载权
利人为控股集团有限公司，使用
