其中：理论成新率取里程成新率和年限成新率的孰低者
里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100
年限成新率＝(经济耐用年限－已使用年限)/经济耐用年限×100
（4）在建工程的评估：
评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程定额标准对
在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款进度情况，并对本在建工程所耗
用的主要工程物资的市场价格进行了调查，认为其账面支出金额较为合理、依据较为充分，
支出比例与工程的完工形象进度基本一致，以核实后的账面值为评估值。
（5）无形资产的评估：
本次评估的无形资产为土地使用权。
根据《资产评估准则—不动产》，评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法，由这
三种基本评估方法所派生的其他评估方法有：基准地价修正法、假设开发法等。纳入本次
评估范围的宗地为企业自用为主的多用途兼滚装功能泊位用地及码头仓储用地，待估宗所
在区域内无类似宗地成交案例，无法使用市场法进行评估；考虑到估价对象的宗地处于基
准地价覆盖区域，有完善的基准地价修正体系，且区域内相同用途的宗地大多按基准地价
有偿出让方式取得，因此可采用基准地价修正法作为评估的一种方法；被估宗地原属于填
海造地，并且估价人员掌握大量同类型土地开发成本费用资料，因此可采用成本法作为本
次评估的另一种估算方法。
本次分别采用成本法及基准地价系数修正法对土地使用权进行评估。
所谓成本法评估地价，是求取其重新开发成本，即在评估基准日重新开发土地的必要
支出。基本公式为：
土地价值＝待开发土地取得费用 土地开发费用 管理费用 投资利息 开发利润
所谓基准地价系数修正法,就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地政府公布的
基准地价,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素
说明表,根据两者在区域条件、个别条件、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正
系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。其基本公式为:宗地地价=Vlb×
K1×K2×K3×(1±ΣK) F
式中：Vlb—宗地所在土地级别对应的基准地价
K1—期日修正系数
K2—年期修正系数
K3—容积率修正系数
ΣK—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
F—土地开发程度修正
6)递延所得税资产企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。
评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产
或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符
合企业会计制度及税法相关规定。
在核实递延所得税资产真实、完整的前提下，按尚待税前确认的损失金额和基准日适
用所得税率确定递延所得税资产评估值。
（7）其他非流动资产
评价人员查阅了原始凭证及相关资料，其他非流动资产经核实后以账面值确定评估值。
3.负债
主要包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款等。
评估人员对企业的负债进行审查核实，在核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担
的负债金额作为负债的评估值。
（三）收益法的具体应用
本次评估采用的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路。具体评估方法是未来收益折现法，通过估算被评估企业将来的预期经
济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。本次采用间接法对企业价值进行评估，即通
过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值，具体计算公式如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值。
企业整体价值=企业自由现金流现值 溢余资产 非经营性资产-非经营性负债
企业自由现金流=净利润 折旧与摊销 税后付息债务利息－资本性支出－运营资本净
增加额
企业自由现金流折现值计算公式为：P
其中：P——企业自由现金流折现值
N——企业收益年限
Ai——未来第I年预期收益（企业自由现金流量）
R——折现率
八、评估程序实施过程和情况
被评估单位接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照被评估单位
与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进
行了评估。本次评估工作开始于2017年7月20日，结束于2017年8月31日。先后经过
接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资
产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保
证所填列明细的真实与完整，要求集团石湖山码头有限公司首先进行全面清查，
并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与
委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委
估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的
调查，对实物资产进行核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集
有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗
漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经被评估单位内部三级审核，最后提交正式
评估报告书。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
一)一般假设1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交
易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双
方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途
及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模。
频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和
依据。
（二）收益法假设
收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业
未来收益的预测建立在下列条件下：
（1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
（2）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
（3）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；
（4）假设公司未来将采取的会计政策和评估基准日时所采用的会计政策在重要方面基
本一致；
（5）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保
持一致；
（6）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
（7）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（8）被评估单位生产、经营的产品、提供的服务符合国家的产业政策，各种经营活动
合法，并在未来可预见的时间内不会发生重大变化。
（9）本次评估中对被评估单位未来现金流量的预测，建立在经企业管理层批准的最近
财务预算或者预测数据之上。
（10）本次评估中对被评估单位未来现金流量的预测是基于被评估单位现有管理模式
下可能实现的收益。
（11）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑
今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
（12）净现金流量的计算以会计年度为准，假定企业的收支在会计年度内均匀发生。
（三）其它假设
1.以委托方及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3.以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评
估结论的重大变化为假设条件。
4．以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能
对评估结论产生的影响为假设条件。
5．除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵
押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利
为假设条件。
6．在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立核实
工作，但并不表示评估师对评估对象和法律权属进行了确认，或发表了意见。评估师执行
资产评估业务的目的只是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见。
7．本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由
于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评
估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
8．本次评估不考虑控股权和少数股权等因素可能产生的溢价或折价。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告
中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，
本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，
采用了资产基础法和收益法对集团石湖山码头有限公司的股东全部权益进行了评
估，得出以下结论：
（一）资产基础法评估结果
集团石湖山码头有限公司经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的股
东全部权益账面值为人民币67,920.69万元，经采用资产基础法评估后，在满足本
