来源时间为：2017-09-29
发展股份有限公司拟收购
控股集团有限公司持有的
集团石湖山码头有限公司49股东权益价值
评估报告
闽中兴评字（2017）第2024号
送厦门国资委评审专用)福建中兴资产评估土地估价有限责任公司
中国·福州
二○一七年八月三十一日
评估报告目录
评估报告摘要............................................................................................................2
评估报告............................................................................................................6
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者..........................................6
二、评估目的......................................................................................................9
三、评估对象和评估范围..................................................................................9
四、价值类型及其定义....................................................................................12
五、评估基准日................................................................................................12
六、评估依据....................................................................................................13
七、评估方法....................................................................................................16
八、评估程序实施过程和情况........................................................................24
九、评估假设....................................................................................................25
十、评估结论....................................................................................................26
十一、特别事项说明........................................................................................29
十二、评估报告使用限制................................................................................30
十三、评估报告日期........................................................................................33
评估报告附件..........................................................................................................34
评估明细表
资产评估师声明
一、就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
二、资产评估师和评估助理人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据资产评估师和评估助理人员在执业过程中
收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
三、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
四、资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托方和相关当事
方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
五、资产评估师和评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查。
六、资产评估师和评估人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；对评估对象及其所涉及资产的法律
权属资料进行了一般性调查，未作实质性核实，并对已经发现的问题进行了如实披露，但
评估人员对权属的关注、调查不能减轻或替代委托方和相关当事方如实提供标的物权属证
明的责任。
七、资产评估师和评估人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设
和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
八、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
九、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
验。评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。
十、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十一、评估报告的使用仅限于评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签
字资产评估师及所在评估机构无关。
十二、评估报告的评估结论仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，以及送交相
关监管部门审查使用。未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄。
引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
以下内容摘自评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告书全文。
本摘要需与评估师声明、评估报告、评估明细表配套使用，不得单独使用，资产评估师
及其所在评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。
发展股份有限公司拟收购
控股集团有限公司持有的
集团石湖山码头有限公司49股东全部权益
评估报告摘要
闽中兴评字（2017）第2024号
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者：
委托方：发展股份有限公司、控股集团有限公司
被评估单位：集团石湖山码头有限公司
其他评估报告使用者：仅供委托方根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济
行为而使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次资产评估的目的是公允反映集团石湖山码头有限公司49
股权于评估基准日的市场价值，为发展股份有限公司拟股权收购控股集
团有限公司持有的集团石湖山码头有限公司49股权之经济行为提供参考。
三、评估对象和评估范围：本次评估对象是集团石湖山码头有限公司的股东
部分权益；评估范围为集团石湖山码头有限公司在基准日2017年6月30日的全
部资产及负债。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值类型。
五、评估基准日：本次评估基准日为2017年6月30日。
六、评估方法：资产基础法、收益法
七、评估结论及其使用有效期：
在本次评估中选用资产基础法作为最终评估结果。集团石湖山码头有限公司
经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的股东全部权益账面值为人民币67,920.69
万元，经采用资产基础法评估后，在满足本次评估全部假设和前提下，其股东全部权益评
估值为人民币153,058.57万元，增值85,137.88万元，增值率125.35。
根据集团石湖山码头有限公司股东全部权益价值估算，且不考虑控股权溢价
及非流通性折扣的条件下，控股集团有限公司持有的集团石湖山码头有
限公司49的股东权益评估值为人民币柒亿肆仟玖佰玖拾捌万柒仟元整（RMB74,998.70万
元）。
本评估报告有效期为一年，即自2017年6月30日至2018年6月29日。
八、特别事项说明
1.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未
作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承
担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证。
会计凭证、账簿记录、控制关系、合并范围、项目批文、项目预决算、资产清单等证据资
料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
3.虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担
保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产状态做出独
立的判断。
4.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为
基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设资产受
让方与该等负债无关。
5.本报告中的有关集团石湖山码头有限公司的描述性文字均摘自集
团石湖山码头有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文
字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因
有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
6.本次评估中评估师限于客观条件未对被估设备进行开机测试，亦未对建构筑物结构
进行检测。评估师假定上述被估对象物理、经济技术指标、结构、质量均符合设计要求和
国家有关
