7.截止评估基准日，被评估单位应办未办权证的房屋建筑物明细内容如下：
序
号
建筑物名称
结构
建筑面
积(M2)
账面原值（元）
评估值（元）
备注
1
三明房屋（二套）
混合
2×90
204,890.80
131,437.63
产权纠纷
2
19号泊位车间
框架
900
931,319.40
1,139,157.00
无批建手续
3
1号绞车房
混合
39.69
53,728.62
29,374.00
待拆除
经了解上述三处房屋建筑物尚未办理权证。对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与
评估机构无关。对于上述资产，其面积是被评估单位根据工程建设资料进行申报的，评估
人员以企业申报面积进行评估，未进行核实，如未来办理相关产权证书时其面积与申报面
积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。提醒报告使用者注意。
8.房屋建筑物中的第5项三明房产，账面值为131,437.63元，根据被评估单位提供的
《关于三明房屋产权纠纷事件的报告》所述如下：三明房屋系集团于1999年8月
出资16万购得的商品房，位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及402室，目前房
屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下，且华夏公司已将相关产权
作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决，本次评估以审计后的账
面值列示。提醒报告使用者注意。
9.长期股权投资中的国内船舶代理有限公司，由于集团石湖山码头
有限公司持有国内船舶代理有限公司的股权比例为20，持股比例较低且无增值
资产，本次评估按照审计后净资产乘以持股比例确认该长期股权投资的评估价值。
10.长期股权投资中的厦门鹭申达港口机电工程有限公司已停业多年，目前正在办理注
销手续，账面已全额计提减值准备，根据被评估单位出具的情况说明，厦门鹭申达港口机
电工程有限公司已无有价值的资产，故本次评估该长期股权投资的评估值为0。
11.构筑物第79项“东渡港区港中路（19#泊位段）道路工程”，账面净值为625,574.81
元，经核实，该道路工程由公司建设，目前已作为市政道路使用，不属于厂区内道路，道
路工程占用的土地使用权不在评估范围内，故本次对该道路工程以审计后的账面净值列示。
提醒报告使用者注意。
12.由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控股权因素以及流动性
对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑控股权溢价以及流动性折扣。
13.长期股权投资中的厦门石湖山码头劳动服务有限公司、海宇码头有限公
司、海亿码头有限公司持股比例均为100，考虑到3家全子公司与被评估单位在
主营业务以及营业成本、费用的归集化分方面存在交叉或难于严格区分，本次收益法评估
的历史数据及未来预测数据均采用合并口径，故对具有获利能力的子公司未再单独采用收
益法进行评估。
14.关于海宇码头有限公司特别事项说明：
（1）构筑物序号34项“2#排洪渠工程”，账面价值为7,595,561.81元，经核实，该
工程由公司建设，目前已作为市政配套工程使用，本次对该工程的评估以审计后的账面值
列示。
（2）7号泊位陆域海域使用权证“国海证国海证2016C35020503987号”，已填海形成
陆域土地，海域使用权证尚未注销，其价值已在土地使用权评估时考虑，不再单独评估。
15．根据税法的规定2009年1月1日后购买的设备，其进项税可以进行抵扣，本次机
器设备的评估值中不含增值税进项税。
16.期后事项
（1）评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之
内。无需披露而未披露的重大事项。
（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下
原则处理：
①.资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
②.资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格
的资产评估机构重新确定评估值。
③.由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充
分考虑，进行相应调整。
请报告使用者关注以上特别事项对本评估结论可能产生的影响，及对本次经济行为的
影响。
以上内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应
当阅读评估报告。
发展股份有限公司拟收购
控股集团有限公司持有的
集团石湖山码头有限公司49股东权益价值
评估报告
闽中兴评字（2017）第2024号
发展股份有限公司、控股集团有限公司：
福建中兴资产评估土地估价有限责任公司接受你们的委托，根据资产评估管理
的有关规定，依据独立、客观、公正的原则，采用资产基础法及收益法，对控股
集团有限公司持有的集团石湖山码头有限公司的49股东权益价值，以2017年6
月30日为评估基准日，按照必要的评估程序执行评估业务。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为发展股份有限公司和控股集团有限公司，
被评估单位为集团石湖山码头有限公司（以下简称为“石湖山码头”）。
（一）委托方概况
1.委托方一：发展股份有限公司
企业名称：发展股份有限公司
住所：厦门市湖里区东港北路31号港务大厦20楼、21楼
法定代表人：柯东
注册资金：53100万人民币
公司类型：股份有限公司(上市)
统一社会信用代码：913502007054097384
经营范围：１、为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务；集
装箱装卸、堆放、拆装箱；车辆滚装服务；对货物及其包装进行简单加工处理（有效期限
详见许可证件）；2、物流供应链管理、整体物流方案策划与咨询、中转、多式联运服务（不
含运输）、物流信息管理；3、经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但
国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；4、批发、零售建筑材料、化工原料及
产品（不含危险化学品及监控化学品）、矿产品（国家专控除外）、机械设备、五金交电及
电子产品、纺织品、服装及日用品、农畜产品、文具、体育用品及器材、工艺美术品；5。
房屋租赁。
2.委托方二：控股集团有限公司
企业名称：控股集团有限公司
住所：厦门市湖里区东港北路31号港务大厦25楼
法定代表人：陈鼎瑜
注册资金：310000万人民币
公司类型：有限责任公司(国有独资)
统一社会信用代码：9135020026013542XA
经营范围：一、经营、管理授权范围内的国有资产；二、对涉及港口、码头、物流。
信息、、酒店、物业、旅游、贸易、水产品加工等产业或行业的企业进行投资；三。
依法为投资企业融资提供服务，利用各种渠道筹措资金自主进行投资；四、对银行、信托。
担保、保险等金融服务及证券类企业进行投资；五、港口工程开发、建设及咨询；六、海
上油污、水回收处理、环境检测及油类分析、咨询业务；七、信息产品开发及销售、信息
咨询及技术服务，信息工程的开发建设及相关业务；八、其他与港口建设经营有关部门的
业务。
（二）被评估单位概况
1.基本情况
企业名称：集团石湖山码头有限公司
注册地址：厦门市湖里区石湖山港区
法定代表人：郑层林
企业类型：法人商事主体（其他有限责任公司）
统一社会信用代码：913502007054938296
注册资本：4000万元整
经营范围：1、港口货物装卸搬运；2、仓储；3、国内货物运输代理、中转。
2.历史沿革
集团石湖山码头有限公司（以下简称“石湖山码头”）原系由集团有
限公司（以下简称“港务集团”）与物流有限公司共同投资，于2002年1月14日
成立。公司前身为集团石湖山码头分公司。根据港务集团厦港集财〔2002〕8号
“关于公司所属分公司组建有限公司有关财务事宜的通知”，集团石湖山码头分公
司截止2001年12月31日的资产、负债自2002年1月1日起由石湖山码头承接。
根据港务集团厦港集财(2003)58号文，2003年度港务集团将物流有限公司持
有的石湖山码头5的股权按账面价值划归厦门港船务有限公司。
根据集团厦港集财[2004]93号文，2004年度港务集团将厦门港船务有限公司
持有的石湖山码头5的股权按账面价值划归集团和平旅游客运码头有限公司。
2004年9月，厦门市交通国有资产投资公司（后更名为控股有限公司）将厦
门市财政局所持有港务集团的100股权划转给控股有限公司，港务集团持有石湖
山码头的股权亦变更到港务控股名下，相关的手续已经办妥。经以上股东变更，石湖山码
头目前股东为控股有限公司（2006年已更名为控股集团有限公司，以下
简称“港务控股”，持有石湖山码头95股权）、集团和平旅游客运有限公司（持
有石湖山码头5股权，以下简称“和平客运”）。
2015年集团和平旅游客运有限公司以2014年12月31日为基准日，将其持
有的5股权无偿转让给港务控股，本次股权划转已于2015年12月23日完成工商变更登
记手续。
2016年6月港务控股与发展股份有限公司（以下简称“港务发展”）签订股
权转让协议，将其持有石湖山码头51的股权以2015年12月31日为基准日转让给港务发
展，本次股权转让已于2016年11月21日完成工商变更登记手续。
3.股权结构
截至评估基准日，集团石湖山码头有限公司实收资本为40,000,000.00元人
民币，发展有限公司出资2040万元人民币，占实收资本比例的51；控
股集团有限公司出资1960万元人民币，占实收资本比例的49。
4.近年资产、财务及经营状况
截止评估基准日2017年6月30日，
