这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。
3.价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，
确定本次评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本次资产评估的基准日为2017年6月30日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提
出公允价值结论，考虑公司财务结算出具报表的时间，选择月末日期的会计期末作为评估
基准日，能够较全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员
实际评估日期也较为接近，使评估人员能更好地把握委评资产的基准日状况，减少和避免
评估基准日后的调整事项，真实反映委评资产基准日的现时价值。为确切地反映委估对象
的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经委托方商定，确定本项目资产评估基准
日为2017年6月30日。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利
率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1.资产评估业务约定书；
2.发展股份有限公司厦港发会纪[2017]10号会议纪要。
（二）主要法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员
会第十八次会议修订)；
2.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大
会常务委员会第五次会议通过)；
3.《中华人民共和国证券法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员
会第十八次会议通过，2014年第三次修订）；
4.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委
员会第十一次会议修订)；
5.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次
会议于2007年3月16日通过)；
6.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常
务会议通过)；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院令第378号)；
8.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12
号)；
9.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91号)；
10.《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局国资办发(1992)36
号)；
11.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国有资产监督管
理委员会国资产权[2006]274号)；
12.国务院国资委和财政部联合发布的《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国
资发产权[2006]306号文件)；
13.国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办
法》；
14.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议通过)；
15.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
3.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189号)；
4.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189号)；
5.《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189号)；
6.《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)；
7.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
8.《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227号)
9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
10.《估价规范》(GB/T50291-2015)；
11.《城镇土地估价规程》(GB/T18507-2014)；
12.《城镇土地分等定级规程》(GB／T18507-2014)；
13.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号)；
14.《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财会[2006]3号)；
15.《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号)；
16.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
17.《资产评估职业道德准则-独立性》（中评协[2012]248号）；
18．《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
19．《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189号）；
20．《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）。
（四）产权依据
1.国有土地使用权证复印件；
2.海域使用权证复印件；
3.房屋所有权证复印件；
4.车辆行驶证复印件；
5.设备购置合同、发票等复印件；
6．被评估单位提供的《权属声明》。
（五）取价依据
1．被评估单位提供的有关工程建设批复文件；
2．福建省建筑工程安装工程费用定额；
3．国家统计局公布的福建省固定资产投资价格指数；
4．房屋建筑物竣工资料；
5．《最新资产评估常用数据与参数手册》；
6．原环境保护部的《房屋完损等级评定标准》；
7．《关于切实加强我省白蚁防治管理工作的通知》(闽建房﹝2007﹞19号)；
8．交通部《沿海港口水工建筑工程预算定额》、2交通部《沿海港口水工建筑工程参
考定额》；
9．《沿海港口装卸机械设备安装工程定额》、《沿海港口水工建筑及装卸机械设备安装
工程船舶机械艘(台)班费用定额》和《水运工程混凝土和砂浆材料用量定额》；
10．被评估单位提供的工程量清单、工程结算书和建筑施工合同等；
11．2017年福建省交通（公路、水运）工程各市主要材料价格信息；
12．福建省厦门市建筑安装工程造价信息；
13．《关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格〔1999〕1283号）；
14．《关于发布的通知》（国家计委、建设部计价格〔2002〕
10号）；
15．《关于发布的通知》（国家发改委发改价格〔2007〕670
号）；
16．《关于印发的通知》（财政部财建〔2002〕394号）；
17．《关于印发的通知》（国家计委计价格〔2002〕
1980号）；
18．《国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知》（环评计价格〔2002〕
125号）；
19．《福建省人民政府批转省土地局、省财政厅、省物委关于福建省耕地开垦费征收和
使用规定的通知（闽政〔2000〕文98号）；
20．《福建省耕地占用税实施办法》(闽政〔2008〕17号)；
21．《厦门市人民政府关于调整我市征地补偿标准的通知》厦府（2014）10号；
22．《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》价费字
〔1992〕597号；
23．《机动车强制报废标准规定》商务部令2012年第12号；
24．机械工业信息研究院《机电产品报价手册》；
25．近期电子设备及汽车市场价格资料，有关设备供应商询价信息资料。
（六）参考资料及其依据
1.被评估单位提供的评估基准日及前三年会计报表、账册与凭证；
2.被评估单位提供的资产评估申报表；
3.致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；
4.其他市场数据及行业资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据《资产评估准则—基本准则》的规定，评估需根据评估目的、价值类型、资料收
集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据《资产评估准则—企业价值》的规定，企业价值评估可以采用市场法、收益法。
资产基础法三种方法。
1.市场途径适用性分析
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比
较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指
获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较
分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业
的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，
确定评估对象价值的具体方法
市场法的应用前提：
1)必须有一个充分发展、活跃的资本市场；2)存在必要数量的相同或类似的参照企业；3)参照企业与被评估企业的价值影响因素明确且可以量化，相关资料可以搜集。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
本次评估未选用交易案例比较法主要原因为：截止评估基准日，依据现有的已知信息
渠道无法查询、收集类似交易案例。但截止评估基准日，依据现有的已知信息渠道，仅能
查询到各交易结果，无法获取与交易结果对应的交易标的具体情况，因此，无法采用交易
案例比较法进行评估。
本次评估未选用上市公司比较法主要原因为：被评估企业与上市公司在业务结构、经
营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、经营风险、财务风险等价
值影响因素难于确定和量化。故无法采用上市公司比较法进行评估。
2．收益途径适用性分析
收益途径是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。收益途径中常用的两种方法是资本化法和未来收益折现法。运用收益途径进行评估
需具备以下三个前提条件：
（1）评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
（3）评估对象预期获利年限可以预测。
通过对被评估单位的经营情况的分析及资料收集情况，我们认为本次评估适用收益
法。
