来源时间为：2018-04-24
今天，地产圈规模迅速发展的房企“并不少见”。但地产和建筑双双协同高速发展的企业就“凤毛麟角”了。
事实上，当下奉行“地产 建筑”双轮驱动的房企并不少见，但实质往往是单轮驱动为主，即建筑板块往往是开发商的从动轮，建筑板块没有市场化。但在福晟集团，旗下的地产集团与以福建六建集团为核心的建筑集团，既能各自生长做大，又能产业协同，这种既独立又自主的互补式增长模式，极具行业研究意义。
带着对这种千亿双响炮、双轮驱动模式的好奇和关注，地产总裁内参潘永堂专程奔赴福州福建六建总部大楼，采访了福晟集团副董事长、福建六建集团董事长林栋先生。
图注：福晟集团副董事长、福建六建集团董事长林栋先生
part1
建筑业的未来
福建六建集团1950年成立，早期是一家区域建筑公司，现在已发展成为中国建筑业22名。
在2016年，福建六建更是与福晟一起提出“千亿并肩跑”战略，在2022年冲1000亿，且2016到2025年，福建六建总收入破8000亿大关。
1000亿，8000亿……类似这样惊艳的目标，对于一家建筑企业而言，的确让人惊叹。有市场空间吗？建筑行业还能弯道超车吗？对此，老潘提问，建筑行业的蛋糕到底有多大？集中度如何？对六建而言，这个传统老行业未来还有多少“商机”？
1总量趋势：建筑行业20万亿，地产建筑7万亿
林栋表示：“首先，整体市场看，建筑行业市场一部分是房屋建筑，即与房地产紧密相关，而另一部分就是城市基础设施、公共道路、桥梁等。目前总量来看，建筑行业1年总盘子大概20万亿，而有关房屋的地产建筑市场大概在7、8万亿。”
20万亿蛋糕市场，的确够大，但林栋判断，中国建筑业走势也基本到达顶峰。
尤其是这几年作为GDP增长重要来源的政府投资已经进入高峰，未来增速会下降。在过去几年，中国GDP大概在7的增速，但与之对应的建筑行业年增长速度大约在10以上，然而在2016年，整个建筑行业规模增速下降到8。
事实上，虽然地产开发也就10年左右发展高峰期，未来中国楼市会从增量市场转换为存量市场，但建筑行业有自己的特性，建筑业是万年行业，它永远不会萎缩。
那么，建筑业未来会有什么变化趋势？对此，林栋强调——城市更新建筑将是未来巨大的增量市场。目前包含上海建工、福建六建在内的建筑企业，都开始投入资源和精力进行城市更新项目的研究和打造。
城市更新指的是什么？即当核心一二线城市进入存量市场后，针对老建筑、旧建筑进行更新改造以及加固，比如在外观格局不变的情况下进行修缮，只对建筑内部进行功能和品质升级……目前，福建六建已经和某建筑科学院接洽战略合作，研究建筑加固与改造业务，
虽然目前才刚刚开始，但林栋深信，未来这块市场巨大，将是福建六建未来的一步棋。
2建筑行业没有地产行业集中度高
20万亿的建筑业，7万亿地产建筑，行业很大，但集中度如何？
事实上，地产行业前几名巨头规模其实差距不大，即2017年房企三强都是在5000亿左右，而破千亿的共有16家。
但在建筑行业，即整个建筑行业最大的企业都以“中字头”的央企为主，即中建、中铁、中铁建、中交等，比如中建2017年业绩就在万亿之上，和第二梯队的落差很大。
值得思考的是，尽管建筑行业发展多年，但是作为传统行业，建筑行业的集中度比地产行业反而要低很多，而且虽然建筑企业这几年也在集中，但集中的速度没有房地产集中速度快。
为何会有这种差距？林栋给出了他的分析。
其一，房地产集中度更高、更快，这跟房地产行业金融属性有很大关系，但建筑行业没法加杠杆。
其二，建筑行业是很传统的，当下的建筑技术和营造模式与几十年前相比并没本质进步，依旧是接工程，挖土方、打地基、搅拌混凝土。
同时，哪怕如今很网红的3D打印、住宅产业化以及互联网改造，更多是一种探索，甚至都还没形成一股支流，对整个建筑行业影响还远没达到颠覆。
3六建未来空间巨大
事实上，从全国排名而言，在建筑行业，除了央企中字头之外，排在六建前面只有浙江、江苏一些建筑同行，目前超过福建六建的同行并不太多。而20万亿的建筑行业，集中度又很低，因此，福建六建是完全具备市场空间的。
对此，林栋表示，尽管建筑行业的工程获取壁垒比地产行业更高。但是，客观地说，民营企业机制灵活、激励更彻底，因此还是有一定发展空间。
part2
六建的新生
其实，福建六建，早年也是一家国企，一家几乎与共和国同龄的企业。
福建六建，1950年成立，目前算自然年龄已有68岁，但是，在2006年获得了“新生”，按照新生年龄算是10多岁。
何为新生？原来是因为在2006年，一次国有企业改制转型浪潮中，福晟集团收购福建六建，完成了一场自上而下的企业改制。
作为收购方，福晟对六建既寄予厚望，又放权信任；既大刀阔斧改革，又留住精英人才。
首先，老国企负担重，因此福建六建通过体制改革，把六建精英人才保留下来，轻装上阵。大瘦身最终换来了人才收入大增长，以及企业人均产值大提升。
同时，值得补充的是，改制后六建加速发展，之前300人做了17亿营业额，而如今招聘大学生和社会优秀人才加以培养后，目前总人数扩充到3000人，但不同的是，这3000人做出了370亿，与10年前改制相比，六建人数增长10倍，但业绩增长了30倍。
目前，福建六建人均产值在全行业名列前茅，行业人均产值一般都在500万左右，但六建人均已经超越1000万。
其次，改制后，收购方福晟与福建六建形成难得的信任。即收购方福晟并没有派驻新的董事长、总裁担任六建负责人，而是少见地奉行“六建人管六建”的信任做法，这种高度信任反而让六建高管团队“压力变动力”，一定程度上让六建自上而下释放活力，最终快速发展。
其三，改制之后，六建并没有对之前国企做法一概抛弃，而是兼容并蓄，把国企的优势与民企的灵活彼此结合融合。改制之后，原来六建国企的很多优良传统都保留下来，比如规范管理、合约管理等，再比如提升六建凝聚力、向心力、改善员工关系的党群工会模式等等。
林栋举了很多国企规范的案例，比如在改制后六建依然收回了之前的债权金额，基本做到一分不少。林栋坦言，这都得感谢六建老领导和六建老人，是他们一直规范治理企业，在历史债权中合同完善、资料凭证充分……最终支撑了改制后完美过渡，银行金融机构合作良好稳健，供应商依旧良性合作。
part3
六建的自信
改制后，六建未来的大发展，如何选择？这是一个战略问题，也是个路线问题。比如：
其一，福晟收购六建后，如何与地产更好地进行协同合作？
其二，六建自身改制后，独立发展的方向和成长模式又如何确定？
其三、六建是否具备独立做大、继续市场化快速发展的空间和能力？
……
对此，福晟集团董事局主席潘伟明最终给出了理性的判断和选择。
1PPP项目：大体量、大机遇
建筑行业是超级大行业，涉及到的城市公共设施工程比地产的规模更大，这一块占建筑业一半以上蛋糕，即超过10万亿产值，显然，规模巨大！
但关键的问题是，城市基础建设，改制后的民营六建企业，是否有机会参与？在2017年，一个重大利好政策出现，PPP模式财政部已经明确，全面限制央企去参与社会公共基础设施建造，甚至在竞标端就不要参与，这对六建而言，的确是巨大的利好，相当于为六建，打开了通往另一个超级蓝海的大门。
林栋坦言，在城市公共设施建设方面，福建六建只要拿下“冰山一角”，就能把六建业务规模做得很大。
事实上，全面开闸后，对建筑行业既是大机遇，也是大洗牌，由于大多项目体量较大，也只有“有资金、有专业、有实力”的优秀建筑企业才能承接，而这一点就给福建六建相对更多的机会。
2福晟与六建的“双响炮”
六建被福晟收购之后，六建就与福晟地产并列为关联产业，也是上下游产业。
作为福晟集团，也需要思考地产与建筑两大产业如何协同，如何彼此融合，让1 1大于2！而且能够规避单一地产开发的周期性波动和政策风险，对此，福建六建与福晟地产开始了“双轮驱动，互补发展”的产业大协同。
那么，作为地产产业链关键环节的建筑板块，怎么定位？福建六建集团是否只要承接好福晟地产内部业务板块就够了？又或者福晟地产自己招标总包建筑单位，福建六建自己独立市场化发展了？
一系列问题和选择摆在福建六建面前。对此福晟集团董事局主席潘伟明，福晟集团副董事长、福建六建集团董事长林栋，站在福晟集团更高维度去前瞻布局，当时就做出两大战略性决策。
其一，唯有市场化发展，福晟集团下属产业板块才能各自做大做强，否则仅仅是配合地产开发，就会丧失市场的战斗力；反过来，加上福建六建本身底子好，PPP巨大蓝海空间，福建六建完全具备市场化、独立化、高速成长的能力。
其二、福晟地产需要与建筑形成双轮驱动，既保证产品品质又能加快项目工期高周转，同时，建筑行业与地产行业半年的周期差形成周期互补，最终支撑福晟地产快速且更安全地做大。
基于上述两点考虑，福晟最终确定两大板块双轮驱动的发展模式，同时也提出两大战略目标和产业协同规则。
其一，福建六建与福晟地产双轮驱动，战略性支持福晟地产开发，但福建六建依旧市场化发展，且市场化承接其他开发商、PPP城市公共设施等项目。并且在整个福晟项目与非福晟项目战略比例上，福晟地产在六建整体业务规模中占比在20以内。
其二，福晟六建与福晟地产形成强大支撑后，伴随福晟地产2016年到2025年8800亿销售目标，福建六建的业绩规模也要匹配福晟地产的规模，才能良性协同。因此，福建六建也同步提出2016年到2025年实现8000亿营业额，2020年冲击1000亿营业额，最终进入建筑行业10强。
毕竟两大产业协同，规模相差很大，就很难匹配互动。
3六建战略路径：规模优先，20复合增长率
2017年营业额370亿，2018年冲刺500亿营业额，未来福建六建每年保持20到30的增长率。这是什么概念？
目前建筑行业平均业务增长率大概在10左右，六建超20的增长是远高于同行平均水平的，这样的相对高增长，核心也是对福晟地产高增长的协同。
待达到一定规模后，是否依旧选择双轮驱动，就需要看福晟集团董事会如何决策，比如看看是否调整为聚焦精品项目等发展模式。但目前在千亿之前，福建六建还是会选择规模导向的发展之路。
part4
六建3大竞争优势
改制之后，六建最大的经营理念就是6个字——客户、客户、客户。过去几十年，林栋喜欢把这2个字的“客户”反复强调三遍。
把客户放在第一位，无论面对开发商还是政府，福建六建始终强调客户至上。同时在诸多标杆房企战略供应商合作库中，福建六建都是A类战略供应商。
在经营导向上，六建不会希望通过低价手段来获取项目，也不希望通过特殊关系去拿项目，而最终是凭借福建六建的产品交付能力、履约能力以及跟开发商共度难关的理念，这三大竞争优势，去持续获得更多的客户和业绩增长。
林栋表示，福建六建与很多客户进行
