随着海坛古城部分项目试运营，游客开始变得越来越多，不但使得古城自身作为一个景点，成为“福州—厦门—平潭”这一旅游黄金线的亮点，也带动平潭岛的旅游业进入一个全新的发展阶段，依托海坛古城的旅游集散功能，进一步挖掘闽越海洋文化，打造文化旅游名岛。在很多前去考察的地方主政官员看来，海坛古城不仅符合了今天引发热议的中国新型城镇化的发展，而且，其背后所体现的古建新生、文化敬畏、商业地产开发、特色旅游景点打造、产城互动发展等发展逻辑，更是为其所在地区的发展转型带来很多想象空间。
开发思路始于“地产 旅游”的预期
据悉，海坛古城今年试运营后，吸引了大量人气，来自省内周边城市的投资者也开始将目光聚焦于此。这样的市场结果，更多源于文化开发商与文化运营商的思考。
“文化与旅游两个概念的连接，使得文化旅游的涵盖面更为丰富：既有历史层面的，也有现代层面的；有民俗层面的，也有宗教层面的；有物质层面的，也有精神层面的；有古迹、建筑、艺术、节庆、饮食等具体文化表现形式。”业内人士表示。
这样的开发思路还可以将效应提升到城镇化水平。“海坛古城的开发过程，本身就是平潭城镇化的一部分，而且，这一过程为来到古城的人提供了就业机会，古镇本身也建立了自身的产业体系。这种模式正是城镇化过程中我们所需要的。”业内人士说道。
文化属性面向未来寻找文化敬畏
事实上，在当今对文化旅游小镇的讨论中，除了对产业链构建的思考，还有来自于对过度商业化的质疑和批评。MSN记者在调研中发现，海坛古城以闽越原住民文化、海洋文化、闽台文化等为根基，以古建筑为载体，比如以海洋文化、海防文化、海上丝绸之路文化为文化主线，打造“海文化”系列旅游产品；以闽台文化为主线，海坛古城还展示了“闽台同源”系列旅游产品等等。
“平潭没有原生的文化旅游资源，我们要做的是把这里的民俗和历史保存起来。”一位海坛古城的工作人员坦言。实际上，这也反映了在旅游小镇文化置入过程中的另一问题，在娱乐性和文化完整性的博弈中寻求一个平衡点，使之既能增强游客的观赏体验和代入感，又能将散落在历史中的文化碎片整合为系统，提供保护、传承和研究的平台。
“将地域文化融入到古城，就能形成旅游产品的差异化。”业内人士认为，一个旅游小镇一定要有自身的文化属性，这不单意味着观赏性和游客体验的提升，也是“为古城注入了灵魂”。
战略格局文化旅游运营商角色
海坛古城的设计是从顶层开始的。从一开始，海坛古城就将“旅游服务”与“居所”复合开发，根据需求配比旅游服务地产与居住地产。其涵盖了旅游酒店、主题娱乐观光、度假村、商业购物设施，以及旅游配套地产，包括居住小区、产权式酒店等。
另一个数据可以说明他们走的是文化运营和文化旅游开发的路子。也就是开发企业首先自持总开发面积的51进行主导开发、运营和维护；而余量的开发面积作为旅游地产的配套商业、功能酒店及居住小区进行市场化销售，然后从地产销售、商业租赁收益及旅游运营收益三块获得丰厚的回报。
这种经营模式，也让人看到其地产属性的淡化，进而成为文化旅游运营商的角色。这才得以能够在传统的“福州-厦门”这一旅游线上，打造出平潭这个新的旅游胜地。业内人士认为，这种文化运营的开发思路实践了一个预备将平潭开发成国际旅游岛所架构的产业结构的总体设想。
运营模式“三先两到一定”
“我们采取以旅游为核心，以商业为配套，以整体运营增值为目标的运营模式。”中辉集团相关负责人介绍。也就是说，以前是地产为核心，旅游为推广和增值渠道，现在海坛古城则推崇以自持资产为主，核心是旅游，地产是辅助，利用地产构筑一个全新的旅游模式。
该名负责人认为，不同于其他旅游地产，海坛古城走的是“三先两到一定”模式。王军表示，不仅是主题衙门、时空隧道、亲子乐园，演艺广场等标志性项目，连同整个商业配套如客栈、酒吧、文创等也都坚持“先运营”的理念。他强调，“我们是以旅游文化为核心的项目，重要的是沉淀优质资产，达到先增值、树立项目品牌的目的。”
“‘两到’是指宣传广告到位和景区运营细节到位。”王军说，“‘一定’就是定位问题。海坛古城既是旅游文化体验区，又是服务商。”
服务模块纵深“吃住娱乐购”
海坛古城，实现“稀缺中心 旅游文化 休闲娱乐”的完美结合，打造成一个“非去不可”的休闲娱乐中心。在分析海坛古城的时候，如果借鉴以往彝人古镇这样重要的案例，对未来或许会充满信心。
与彝人古镇一样，海坛古城推崇的是如何利用旅游这个前端来吸引人气，通过后端的商铺租金实现盈利。类似于阿里巴巴，首先要构筑出一个基础设施场地，然后利用旅游和其他综合手段，留着游客的心，通过巨大的游客流量，为其中的商铺创造消费量，进而通过租金实现创收。
商户福利以市场效益“引凤”
越来越多的开发商开始主动或者被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”。据MSN记者了解，海坛古城模式的核心特征是，以旅游运营作为项目的动力引擎，通过源源不断的游客为项目提供充足的人气，使海坛古城项目从“生地”变“热土”，使其具备极强的投资经营价值和资产增值空间，同时为旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐、购物等二次消费，实现自持物业的可持续经营及充足的现金流保障。
不难发现，海坛古城有优质的落地产品、精细化的管理、科学的规划、符合市场的业态配比、精准多元的营销渠道，都是项目能够可持续盈利的要素。为此，海坛古城为吸引游客开发了一系列的旅游产品。在市场营销策略方面，海坛古城专门组建了专业营销团队，并在第一阶段搭建以福州市场、泉州市场、台湾市场、网络为核心市场，以莆田、厦门、闽西北、南昌、温州、潮梅汕为二类市场的市场体系；第二阶段市场再延伸至长沙、合肥、长三角、珠三角，并借助省内旅行社外办结构，将产品向全国推广。
根据彝人古镇的逻辑，未来的海坛古城，将会迎来大量的游客和原著居民。回过头来看，彝人古镇过往发展经验证明，免去门票收费为古镇的人气聚集带来了巨大利好。置换到海坛古城，每年走进台湾的大量游客，也可能在海坛古城“停留一夜”。
《平潭海坛符合新型城镇化发展带动地区发展转型》相关参考资料:
城镇化绿色转型、城镇化绿色转型案例、平潭发展、中福海峡 平潭 发展、平潭综合实验区、平潭综合、平潭发展 新技术、平潭发展 发布会、平潭发展 新产品
