来源时间为：2021-1-1
5月27日，2022年第二轮集中土拍结束，19幅地块，揽金101.37亿元。大家普遍关心的是：住宅项目都被哪些房企拿走了。
概括为一句话：国央企包揽。
事实上，我们更应该关注的是：谁没有参拍。根据乐居统计，万科、中海、融创、首开、世茂、中骏、融信、正荣、融侨、大名城、金辉等在内，一度活跃在福州的房企，都选择了站在观看台上。
而一个市场表现如何，房企的拿地热情是很重要的衡量标准。毕竟，相对普通购房者，他们更专业，市场敏锐度更高，势必会更为谨慎。
尤其是福州放宽限购两月之际，市场成交并未迎来好转，审慎拿地更成为各家房企的共识。而土拍更像是一片叶子，最先反映了地产行业到了哪个季节。
01.
楼市新政收效甚微
3月30日前后，福州通过非官方文件公告的形式宣布放宽限购政策。内容简单概括来说有三点：
1.针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购买普宅：无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明，即可购买一套福州五城区144平方以下普通住宅。
2.长乐户籍也属于福州本地户籍。
3.五城区小区业主购买车位数量不受限。
对比2021年1月1日正式执行的福州“零门槛落户”政策，此次放宽楼市限购，门槛更低；这对处于低位运行半年有余的福州楼市而言，此举有望带来市场成交回暖。
不少业内人士分析认为，此项政策出台，势必会带来一波楼市的回暖，特别是福州本土客户不足的情况下，外来购房需求就显得很有必要了。比如一些外地公务人员，他们来榕置业，在医社保、纳税上有着诸多限制。
然而，通过近2月观察，我们发现，受大环境影响，新政效果大打折扣：项目开盘去化不高、郊县楼盘降价明显、成交量大幅下滑、均价不涨反跌……楼市新政并未激起市场水花。
02.
新房开盘骤降50
“这两个月，明显感觉福州各区项目的开盘量减少了。”有房企工作人员对此表示疑惑，“按道理，新政出台，会调动一拨购房需求，房企应该更为活跃。”
事实确是如此。根据福州房地产登记中心与交易中心统计数据，4月1日截止至今，福州四区含地下停车位在内，拿证合计33张，与去年同比，下滑50。尤其5月至今，20多天，也仅7个项目拿证。
而根据克而瑞统计数据，4月仅2个项目开盘，共推241套，去化率32。其中，东二环中海晋安湖叁号院开盘，116套房源，仅卖了18套，去化率仅为15.5。
面对需求疲软的大环境，不少项目依旧保持低流速或滞销，大部分房企开始“以价换量”。
例如，水晶榕著备案单价29681元/平方米房源，总价261万，折后仅208万，优惠金额高达53万元。远洋天赋推出一批房源，优惠总价在36-43万元不等。
东二环某房企营销负责人表示，市场不好，现在是以价换量。他们担心福州第二次集中土拍，东二环再新添五块宅地，供应量更大，竞争将更激烈。“提前跑量，冲点业绩，总不能一直等着。”该负责人脸上泛着愁容。
03.
4月新房成交同比跌6成
据乐居新媒体统计数据显示，2022年4月，福州五区新房住宅签约套数为2143套，成交套数环比2022年3月的2383套减少240套，环比下跌约10.07；成交面积约189257.04㎡，环比2022年3月下跌约14.57。
相较2021年4月福州五区新房成交5319套的数据来看，2022年4月福州五区新房成交套数同比暴跌约59.71，差值高达3146套。成交面积也同比下跌约57.74。
在新房价格上，根据国家统计局5月18日发布的最新数据显示：2022年4月，福州新建商品住宅销售价格指数环比上月下跌0.6，连续第二个月下跌，环比跌幅与前一个月保持一致。
而在方面，乐居新媒体统计数据显示：2022年4月福州五区二手房成交量为2554套，环比3月的2664套减少110套，环比下跌约4.13，同比2021年4月下跌42.79。二手房成交面积192271.85㎡，环比3月下跌约1.26。
04.
房企拿地热情减弱
房子成交大幅下滑，意味着企业回款难，对于本就资金短缺的房企，流动性更加紧张。由此带来的另一个结果便是：拿地热情大大减弱。
5月27日，福州进行今年第二次集中土地出让，从拍地结果来看，以国央企为主：厦门国贸拿了南方建材市场周边改造项目；福州建发入手晋安湖边上两幅宅地；保利则落子塔头。剩余的，除了商业用地，基本是国央企兜底，民营房企则淡出土拍市场。
毕竟，比起土拍，房企销售的回款更优先用于债务的偿还。
5月23日，闽系房企大唐地产在港交所发布一则交换要约公告，就旗下一笔将于6月6日到期的12.5的3亿美元债提出要约交换。据悉，方案已获得投资人的支持意向。
5月17日，融侨则发布公告，计划召开“19融侨01”债券持有人会议，审议债券展期方案，计划本金展期一年，同时以其持有的项目公司股权质押用于增信。
克而瑞福州公司总经理认为：楼市成交下滑，多数房企出现借贷困难，企业尚在自保，本身也就没钱拿地。
05.
楼市政策稳步推进
在“房住不炒”的大背景下，福州近年来实施的楼市调控政策效果显著，遏制了房价过快上涨。而当前，打破楼市低迷的“破局点”在于稳定市场预期，于此，年初以来，福州陆续出台楼市调控支持政策。
除了3月，福州通过非官方文件公告的形式宣布放宽限购政策外，今年初，福州发布政策，将住房公积金首付款比例调整为40；在结清后即可再次申请住房公积金贷款；在外地缴存住房公积金的福州户籍职工，在福州市行政区域范围内可以申请住房公积金贷款。
福州通过放开限购，激活外围客户购房潜力，灵活运用公积金工具，从降低首付比例、公积金余额缴纳首付、下调购房贷款利率等方面，加大需求端扶持力度等政策，加快潜在的刚需及改善需求释放。
然而，在方明看来，福州现行政策，在当前房地产大背景下，形势依然不容乐观。
企业端：投资保持谨慎、房企债务风险仍存；
客户端：透支严重、购买力不足；
疫情影响：疫情反弹、扩散超预期，目前仍处于市场信心不足与政策转暖的博弈期。
对此，方明认为，接下来，福州楼市调控松绑力度有望继续加大。在宏观环境仍将保持宽松情况下，不排除出台降低首付比例等刺激政策。
